公司向个人租房，发票要怎么开？税金怎么算？如何反算税前租金？

~ 不少公司都是租房办公，而这里面，有时候房东是个人，这个时候，如何取得发票就是一个问题。
      还有的是公司租宿舍给员工住，也可能是向个人租房子，同样面临发票的问题。
      因为这些租赁支出都是公司的经营费用开支，要在税前得到扣除，无疑是要取得发票的。但是个人房东往往又是无法给公司开具发票的。

      原因无外乎两个，一是个人无法自己直接开发票，需要去税务局代开，很多个人房东都会觉得很麻烦，不愿意去跑，当然，这个问题，不少公司可以代房东去开，这个时候就有第二个问题，那就是开发票的税金问题。
      不要小看这个房租出租发票，这里面涉及的税金可不少，增值税、教育费附加、城建税、地方教育费附加、印花税、土地使用税、个人所得税，看看这么多名目，按照税法，个人房东作为出租方，这些税金都是他要交的，如果他去开发票，肯定是要交这些税才能开出发票来，所以他更不愿意去开了。

      说到底，个人房东跟公司谈的就是他的到手租金，其他的税费他一概不管。
      所以，如果公司要取得发票，需要做的，就是要承担这部分税金。
      这个时候，我们要做的一个事情，就是要反算税前租金。比如说，甲公司租李四一套住房来办公，租金每月60000元，对于李四来说，这60000元就是到手的钱，对于公司来说，如果去开发票，那么这60000元只是发票上的不含税金额，除了这60000元外，还有其他的税费也要在租金里包括进去，那么税前金额就不止60000元，那是多少呢?

      这就需要我们来理一下房屋租赁的相关税费了。
      1、增值税
      房屋出租，无疑是增值税的应税项目，一般纳税人的税率是9%。而个人出租住房的话，是按照5%征收率减按1.5%征收，个人出租非住房，则是按照5%征收率计税。
      同时，这里还必须提到，增值税上的免税政策，也是当月租金少于15万元的，可以免交增值税。如果是按年支付租金，则除以月份换算成月度租金，换算后月租金少于15万，同样可以免增值税。
      如果增值税是免除的话，那么开发票只能是开税率是“***”的普通发票。

      总的来说，增值税上，先看月租金，是否超过15万，如果不超过，那么是享受小微企业免征增值税优惠的，只能开零税率的普通发票，如果超过15万/月，那么再看是不是住房，是住房，则可以开1.5%的发票，如果不是住房，则是开5%的发票。
      2、城建及附加费
      因为城建和附加都是依附于应交增值税税金上，所以，如果月租金少于15万，而免交增值税，那么城建和附加费也是免除的。
      如果月租金高于15万，则城建税按照市区7%、县城和建制镇5%、其他地方1%税率乘以应交增值税计算。
      教育费附加和地方教育费附加税率分别为3%和2%。

      3、房产税
      一般情况下，出租房屋是按照租金的12%税率征收房产税。
      但是，个人出租住房是有优惠的，减按4%征收，如果是小规模纳税人(个人一般都是)，还可以享受最高50%的减征，实际就是2%。
      不过个人出租非住房，比如厂房、办公、商业用房，则不能享受4%税率，而是按照12%税率计税。
      4、土地使用税
      个人出租住房，免土地使用税，个人出租非住房，则按照单位土地面积和当地的土地使用税税额，计算缴纳。
      5、印花税
      出租住房，按照财产租赁合同计算印花税，税率为千分之一。
      个人出租住房，免印花，如果是非住房，则不享受免交政策，但是如果是小规模纳税人，可以享受最高50%的减征。

      6、个人所得税
      个人所得税方面，出租住房和非住房，也是有差别的，如果出租的是住房，税率是10%，非住房的话，税率就是20%。
      综合以上情况，从个人手中租赁一套住房，到底要交多少税呢?
      我们简单来计算一下。
      情况一、月租金是60000元，那么:
      1、增值税=0，因为小于15万/月，免增值税
      2、城建和教育费附加=0
      3、房产税=60000*4%*50%=1200
      4、土地使用税=0，免交
      5、印花税=0，免交
      6、个税=(60000-0-1600-800)*(1-20%)*10%=4640

      情况二、月租金16万元，那么:
      1、增值税=160000÷(1+5%)×1.5=2285.71
      2、城建和教育费附加=2285.71×(7%+3%+2%)=274.29
      3、房产税=(160000-2285.71)×4%×50%=3154.29
      4、土地使用税=0，免交
      5、印花税=0，免交
      6、个人所得税=(收入-增值税-各项税费-修缮费用)×税率=(160000-2285.71-274.29-3154.29)×(1-20%)×10%=12278.86
      那么有没有更简便的方法来反算税前租金呢，有，那就是用Excel的单变量求解功能，如下面截图所示，截图中的文件，已经上传，可以私信回复关键字获得:
      反算税金