我国房地产可行性特殊性分析

怎么写房地产开发可行性分析报告？~

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楼上的不知所谓..一种是靠脑在混（想），一种是靠手在混（做）。

目前人们对人文、环境要求的观念已开始改变，容积率越小开发商利润越大，毕竟容积率高的还要花很多钱去修，容积率小的土地上面的每层空气都按平方米卖一样的钱，完全是空手盈利。因为：住宅价值不单是按每平方米建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率1.20左右比容积率2.40左右的住宅，每平方米价格要高出一倍左右。

容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。

　　企业资金的管理，其实质是围绕企业生产流程中发生的资金流入及流出的管理。房地产作为具有金融投资属性的特殊产品，具有资金需求庞大、市场流动性差、投资周期长的特点。因此，作为开发企业，资金管理无疑是企业运营发展过程中的重中之重。一般而言，房地产企业生产过程主要包含：取得土地前期准备、取得项目土地、项目开发前期、项目开发建设期、项目销售期或持有经营这几个主要环节，企业资金的管理也主要围绕这几环节展开。


　　一、 房地产开发企业资金流特点

　　取得土地前的主要资金流：土地评估费用、土地竞买保证金等。该阶段的资金呈净流出状态，资金来源主要为自有资本金。

　　取得土地期间的主要资金流：土地款的缴纳、税金等。该阶段时间短，但资金流出量大，资金主要来源为自有资本金。

　　项目开发前期的主要资金流：该期间的费用主要包括项目策划定位费用、项目设计费用、项目勘察费用及各个政府部门收取的费用。该阶段为资金流出规模占项目投资规模较小，但期间的资金筹划却至关重要，需切实完成项目的融资安排，资金主要来源为自有资本金。

　　开发建设期的主要资金流：主要为土建工程费用、装修费用、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。项目的资金需求主要由开发前期的融资安排提供。

　　项目销售或出租期的主要资金流：该期间为收入的产生期，费用主要包括项目推广费、项目代理费用等。

　　上述环节当中，前四个环节为资金流出期，主要资金来源为项目自筹资金投入、银行借款、部分销售回笼资金等。其中，土地款及建设成本为该期间的核心资金流出部分，前者发生时间短，后者则在整个工程建设期内陆续支出。销售或出租期为唯一具有资金回收的环节，销售型物业的资金流入一般呈先大后小的特点，即在销售初期资金快速回笼，进入销售后期，资金流入趋缓，并最终归零；而出租型物业则表现为初期资金回收少，之后随着经营进入稳定期，资金回收呈稳步增长。

　　二、 房地产开发企业资金管理的关键

　　通常而言，资金管理可按生产进程由投资计划、资金计划、资金筹集、资金运用等几个关键点构成，房地产企业也不例外。


　　1、 投资计划是资金管理的前提

　　房地产企业具有资金需求庞大，资金周转周期长的特点，一旦出现现金流短缺问题，将严重影响工程的进展，进而可能造成项目烂尾的情况。因此，房地产企业在自有资本金充足和现金类资产良性的基础上，制定严格投资计划是确保现金流和投资能力的前提。

　　2、 资金计划是资金管理的基础

　　从项目发展的过程来看，在项目取得前的评估阶段，即应完成项目的全部资金计划安排。该阶段的评估结果将直接影响是否进行项目投资，而为了能够更精准的完成该阶段的工作，开发企业须对项目定位、设计、开工建设计划、项目融资、项目销售计划作出合理而翔实的预测，任何一项工作的偏差，都会对后续的资金使用及回笼产生影响。因此，评估工作越精准翔实，所编制的资金计划也更为贴近未来实际资金需要，企业面临的财务风险也就越小。

　　3、 资金筹集是资金管理的关键

　　对于资金需求异常庞大的房地产开发企业而言，资金筹集能力无疑是关系到企业发展命脉的问题。企业内源性资金受企业积累的限制，很难在短期内出现大规模的提高；传统的开发贷款，在经历金融危机的风波后，也越发显得不可靠；而市场的大起大落，更让开发企业难以准确预测未来资金回收；在这样的情况，拓展融资渠道无疑成为企业生存的必须。

　　遵循企业的资金计划，尽可能早地与资金方进行接触，听取他们对项目的想法及建议，并将之融入项目中，将帮助企业更便利地获得融资。

　　对于房地产开发企业而言，该阶段无疑是整个资金管理进程中的重点，而融资管理又恰恰是该阶段的核心所在。目前，对开发企业而言，银行开发贷款仍然是最重要的融资手段，然而，我国银行信贷的调控是相当频繁的，具有极高的不稳定性。为避免“靠天吃饭”的被动模式，作为房地产开发企业，不断提高企业融资能力、拓宽融资渠道无疑是一项长期的课题。在经济多元化发展的今天，融资渠道也趋于多样化，当前经济环境下，以下渠道亦可供参考：

　　融资方式
　　说明
　　特点
　　难度

　　企业内部融资
　　通过抵押、质押、票据贴现及加强销售获得预收款、利用留存收益等取得资金
　　可得性强，资金规模受限大
　　低

　　上市融资
　　在公开市场发行股票或是通过买入壳公司间接上市
　　耗时长，审批难
　　高

　　债券融资
　　通过发行公司债或企业债，向市场融资的行为
　　通常融资期限较长，融资成本较低
　　高

　　经营性物业贷款
　　以自有的经营性物业做抵押并以经营收入或租赁收入作为主要还款来源的贷款
　　对开发商资信及物业的经营收入要求高，期限长
　　中

　　并购贷款
　　商业银行向并购方或其子公司发放的，用于支付并购交易价款的贷款。
　　对企业资质要求高，期限较长
　　高

　　信托融资
　　通过集合信托产品，向社会公众融资的的一种融资行为。
　　对企业资信有较高要求
　　中

　　委托贷款
　　委托人提供合法来源的资金，委托银行或信托机构，根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。
　　期限短，成本高
　　中

　　投资基金
　　即通过与境内外投资基金合作，取得项目资金的一种融资行为，即可通过股权合作，也可通过债券合作。
　　成本高
　　中

　　售后回租


　　将自制或外购的资产出售，然后向买方租回使用,从而获得现金流
　　使资产所有人在保留资产使用权的前提下获得所需的资金；高比率的融资
　　低

　　回买融资
　　物业持有人将物业出售给金融机构，再通过向同一金融机构以抵押贷款方式购回物业
　　高比率的融资
　　中

　　REITs
　　以公司或信托(契约)基金的组织形式经营，将募集资金运用于房地产买卖管理或抵押权贷款投资，收益分配给股东或投资者的投资形式。
　　专业管理
　　高


　　4、 资金运用是资金管理的保证

　　资金运用即在项目的开发过程中，如何将筹集的资金投入到各种用途上。为了严格控制资金运用的方向，需事前编制全面的收入预算及支出预算，加强预算约束意识，对超支的项目进行严格的审核。强化成本管理意识，在确保质量、工期的前提下，尽可能降低项目的开发成本。


　　三、 房地产开发企业资金管理的核心

　　从企业战略角度来看，企业资金管理需解决的核心问题为：资金配置、资金效率、及资金安全。

　　1、资金配置

　　资金配置是资金运用在广义上的概念，它是将企业的长期投资战略、短期投资战略相结合的一种资金运用规则。房地产开发企业需根据自身的发展战略，制定适合自己的资金配置计划。

　　具体而言，企业需考虑配置多少现金资产以保证项目的正常运作，配置多少的土地资产用于未来的开发，配置多少的在建工程项目确保销售工作的持续性，配置多少的在售物业项目以及时回笼资金，从而以实现资金的平衡。

　　房地产企业应合理配置资金到不同的资产，确定较为合理的现金保有量以偿还到期债务，并确定合理的土地储备量，同时避免超出企业能力的投资，控制风险。

　　2、资金效率

　　房地产企业资金占用量庞大，资金效率低下将大幅提高企业的财务费用，从而影响企业收益。首先，企业需保证有充足的资金来满足正常经营需求；其次，通过增加资金流入，控制资金流出来实现资金的平衡。

　　从资金支出角度，影响支出的项目主要包括产品设计、建筑材料选用、建设管理费用、财务费用、营销费用等。开发企业可相应地通过改进产品设计，合理选用建筑材料，建立并完善现代化的供应链管理制度，同时，尽可能控制各项管理费用，提高与金融机构的谈判能力，达到降低费用、提高资金效率的目的。

　　从资金流入角度，降低投资回收期无疑是最佳的提升资金效率的途径，具体的举措包括，减少土地闲置期，提高项目前期准备效率；在保证工程质量的前提下，加快工程进度建设；合理制定营销计划，快速销售实现资金迅速回笼等。

　　3、资金安全

　　任何一个企业，资金安全管理都是财务管理中的关键环节，房地产企业也不例外。一般而言，资金的安全管理可以通过建立健全资金约束机制和监督机制来实现。

　　首先，通过建立资金使用的约束机制，降低资金运用的违规行为。一般而言，企业可通过建立审批授权制度、严格报销管理，建立不相容职务岗位分离制度等，加强资金管理责任制度的落实等来实现资金管理的约束。

　　仅仅是约束机制并不能完全保证资金安全，健全的资金监督机制，才是防范风险的关键。企业可通过定期和不定期的检查各项约束机制的实际执行情况，定期盘点实物资产，实施监控每笔重要资金的流向，并定期进行全面检查，健全内部审计制度，从而降低资金风险。


　　四、 房地产开发企业投资过于冲动可能导致资金压力重现

　　综上所述，2009年以来，受房地产市场回暖及宽松货币政策的影响，房地产开发企业再次成为银行的宠儿，导致大量信贷资金流入房地产市场，从而减缓了企业自筹资金的压力。目前来看，由于市场普遍担心过量的信贷资金流入房地产市场，造成房地产泡沫，银行近期重新严格执行了对二套房交易的信贷审批标准，而上半年大规模的新增信贷也使将使银行的放贷量在下半年受到限制，预计，3、4季度，银行信贷将对房地产业收紧。

　　在缺乏足够的信贷支持的背景下，市场交易量预计将显著下降，价格趋于平稳。而今年二季度以来，土地交易再现热潮，未来一段时间内，开发企业又将再次面临缴纳土地出让金的问题。因此，在市场繁荣期的过度扩张，很可能将导致开发企业再次面临资金短缺的压力。 政策调控密集、市场波动频繁的背景和预期下，看清资金管理的实质，强化房地产开发企业资金运作与管理无疑将是一项长期的任务。

　　一、我国房地产可行性研究现状

　　房地产业是投资大，风险高，回报显著的行业，是建设部重点管理的行业之一。20世纪90年代以来，房地产业逐步成为了我国国民经济的支柱产业，推动支持了国民经济的快速健康发展。但是，也存在着大量房地产项目不作市场调查，不作项目可行性研究，盲目上马，结果造成大量房屋闲置和资金积压。

　　房地产开发项目可行性研究是我国建设项目经济评价的一项重要内容。1994年建设部标准定额研究所与建设部房地产司根据《关于建设项目经济评价工作的若干规定》的要求，组织十余名专家成立课题组，开展《房地产开发项目经济评价方法》的研究，经过几年的努力，于2000年完成了编制工作。2000年9月建设部颁发了《房地产开发项目经济评价方法》，该方法是指导我国房地产开发项目可行性研究工作的主要文献。

　　二、我国房地产可行性研究存在的问题分析

　　1、可行性研究过程不规范

　　由于房地产可行性研究报告是政府有关部门审批开发项目的重要依据，也是房地产开发企业筹集资金和向银行贷款的重要依据，因而一些房地产开发项目为了能够争取到政府有关部门的批准，为了筹集到更多的开发建设资金，在进行可行性研究时，不是从实际出发、实事求是，而是千方百计地拼凑事实，得出项目在技术、经济上均可行的结论。这就使得房地产开发项目可行性研究成了为“可行”而研究，失去了可行性研究本来应有的意义。

　　2、忽视定性分析工作

　　房地产可行性研究需要定量分析与定性分析并重，但是，在实际工作中往往偏重于定量分析，而忽视定性分析。究其原因有两个：第一是定量分析容易掌握，定量分析的程序及计算软件的普及，已使定量分析成为非常轻松的工作；第二是定性分析要求对房地产开发项目进行具体分析，除了进行项目本身的基础设施环境分析外，还要进行国家政治因素、政策法规及税费因素和经济因素分析，难度相对较大。

　　3、财务评价方法及指标参数不够合理和科学

　　房地产开发项目财务评价是房地产项目可行性研究中的重要组成部分，是房地产项目决策的重要手段。目前我国房地产企业的开发项目可行性研究报告是依据《房地产开发项目经济评价方法》一书编制的，而建设部2000年发布的《房地产开发项目经济评价方法》很大程度上是在《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）一书的指导下编制的，虽然评价方法上更贴近房地产经济评价的实际，但还是没有建立起以市场经济为指导的评价方法与参数体系。另外，《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）发布时间为1993年4月，距今己经有14年的时间，这14年当中，我国经济发生了巨大的变化，特别是房地产业，从1993年以后发生了很大的变化，1998年，取消福利分房，房地产业的发展更是突飞猛进。在这种情况下，《建设项目经济评价方法与参数》与实际情况出现了一些不适应。如基本报表与辅助报表的设计不符合房地产投资项目财务评价的要求。众所周知，财务评价中，行业基准收益率有非常重要的参考价值，是评判项目是否可行的一个重要依据，但《建设项目经济评价方法与参数》中没有房地产行业的基准收益率，因此给房地产财务评价带来不便，同时也降低了该参数的实用性。

　　三、可行性研究的改进对策

　　1、提高人员素质，建立投资责任追究制度

　　要提高房地产可行性研究准确性，必须提高可行性研究人员的素质。从某种意义上讲，可行性研究人员应该是“全才”，必须具备工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务、金融等专业知识；另外，可行性研究人员还应具有职业道德，保持中立态度，不以决策者意志为转移。所以，应出台相关的措施，建立投资责任追究制度。工程咨询部门和单位应有相应的责任约束，对不遵守职业道德的，要依法追究有关责任人和单位的法律责任。

　　2、加强定性分析工作，做到定量分析与定性分析并重

　　房地产可行性研究需要在实际工作中加强定性分析工作，特别应加强房地产开发项目投资环境分析工作。房地产开发项目投资环境分析是房地产开发项目可行性分析的重要内容，也是房地产企业发展谋划的根本前提，分析房地产投资环境有利于房地产企业寻找发展机会，避免环境威胁。一般来讲，对具体某个投资者而言，投资环境是无法改变也是不可控制的。尤其在投资前期，充分了解和把握投资环境，对于制定正确的房地产投资方案，做出正确的房地产投资决策意义重大。因此，在房地产可行性分析中切实做到实事求是，定量分析与定性分析并重。

　　3、健全房地产财务评价指标参数标准，建立可行性研究数据库

　　由于房地产开发项目具有很强的区域性，不同城市的房地产开发项目衡量项目可行性的标准不同。并且由于衡量的方法的误差，也会影响到可行性研究的准确程度，所以在对房地产开发项目进行可行性分析的时候应该注意到这些问题。尽快根据各个城市近十年的资料，建立健全房地产财务评价指标参数标准。在可行性研究工作中，信息的获取与筛选是至关重要的工作。信息的缺失与误差，可能给可行性分析带来巨大的误差，有时会是灾难性的后果。研究人员应当加强对信息的收集、整理工作，将市场上分散的信息整理为可靠的数据库，为可行性研究提供支持