民法典业主委员会成立条件及程序 民法典成立业主委员会的条件和程序

民法典业主委员会成立条件及程序~

法律分析：业委会的业委会成立条件：
小区交付以后，入住率超过50%，开发商或业主可以向街道社区申请帮助，指导成立业主委员会，如果入住率不到50%，三年以后，业主也可以申请成立业主委员会。
业委会的业委会成立程序：
1、小区具备成立业委会的条件后30日内，小区的建设单位应当书面报告当地的街道办事处、乡镇人民政府，申请设立业主大会。
2、申请交到街道或社区后，由街道派工作人员担任筹备组的组长，组建业主委员会选举工作筹备小组，筹备小组除了由街道或乡镇的工作人员担任组长以外，还邀请建设单位派代表，县级以上房地产主管部门派代表参加。
剩下就是业主代表，业主代表要大于等于筹备小组总人数的三分之二，筹备小组的业主代表一般也应该符合业主委员的任职资格。
法律依据：《中华人民共和国民法典》
第二百七十七条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。
地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第二百七十八条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

法律分析：成立业主委员会的条件:1、入住率达到50%以上的;2、首批物业交付满2年，并组入住率超过30%的; .3、首批物业交付满3年的。
第一，当小区已交付给业主的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，开发商就应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，报送筹备首次业主大会会议需要的文件资料；
第二，业主认为需要成立业主大会时，需要向区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府提出筹备业主大会书面申请。需要说明的是，这里的申请并非申请政府批准成立业主大会，而是申请政府出面指导。对于符合成立业主大会条件的，上述政府部门会在收到书面申请60日内组织、指导成立首次业主大会会议筹备组；
第三，成立首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任；
第四，筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立；
第五，经业主大会选举，产生5-11人单数的业主委员会委员，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持相关文件向所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。
法律依据：《中华人民共和国民法典》 第二百七十七条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

业主委员会成立的条件如下：入住率达到50%以上；首批物业交付满2年，并且入住率超过30%的；首批物业交付满3年的。成立的程序如下：业主委员会成立申请；所在区物业行政主管部门审查后，对符合条件的，指导成立业主大会筹备组；筹备组负责起草业主大会议事规则、管理规约和业主委员会选举办法，并公示7日，广泛征求业主意见；
一、符合首次业主大会召开条件之一
符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：
1.交付使用的房屋专有部分面积达到建筑物总面积50%以上;
2.交付使用的房屋套数达到总套数50%以上;
3.首套房屋交付使用已满两年且交付使用的房屋套数达到总套数25%以上;
4.物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同期限即将届满。
二、提出书面申请，建立筹备组
业主向街道办事处、乡镇人民政府提出组成业主大会筹备组的书面申请，街道办事处、乡镇人民政府应当自收到申请之日起60日内作出批复，并会同县级房屋行政主管部门负责组织、指导成立首次业主大会筹备组。业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、居(村)民委员会代表等组成，人数应为7人以上单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的1/2，筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。筹备组成员名单及基本情况应当自确定之日起3日内在物业管理区域内公示。
三、筹备工作
业主大会筹备组负责首次业主大会会议召开的下列筹备工作：
1.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;2.拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;3.确认业主身份、业主人数和业主专有部分面积;4.拟定业主委员会选举办法草案，提出候选人建议名单;5.依法确定首次业主大会会议表决规则;6.召开首次业主大会会议的其他准备工作。
四、召开首次业主大会
筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
五、选举业主委员会
业主委员会由业主大会会议选举产生，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，由5至11人单数组成。经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
1.本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主，业主为单位的，应当为单位授权的自然人代表;2.遵守法律、法规和管理规约;3.热心公益事业，责任心强，具有较强公信力和组织能力;4.具有与履行职责相适应的工作时间;5.本人及其近亲属未在本物业管理区域内从事物业服务;6.管理规约或者业主大会议事规则约定的其他条件。
六、推选业主委员会主任副主任
业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，按照业主大会议事规则的约定在业主委员会成员中选举主任、副主任，明确业主委员会成员职责。
七、备案
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会成立情况、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会成员、候补成员基本情况等材料向物业所在地房屋行政主管部门备案。房屋行政主管部门应当将备案情况及时书面告知相关街道办事处或者乡镇人民政府。物业所在地房屋行政主管部门应当自收到前款规定材料之日起10日内向业主委员会出具备案证明。
Q:业主委员会履行哪些职责？
答：1.召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;2.业主大会决定委托管理时，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同;
3.收集和了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务合同的履行;4.监督管理规约的实施;5.调解物业使用和维护中的纠纷;6.法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。
Q:业主委员会不得实施哪些行为？
答：业主委员会成员应当遵守法律、法规、管理规约和业主大会议事规则，不得有下列行为：
1.挪用、侵占业主共有财产;
2.非法索取、收受建设单位、物业服务企业或者其他管理人及有利害关系业主提供的利益或者报酬;
3.利用职务之便要求物业服务企业或者其他管理人减免物业服务费;
4.其他有损业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。
Q:业主委员会作出的决定对所有业主都有约束力吗？
答：业主大会或者业主委员会有关物业管理的决定，对全体业主具有法律约束力。
业主认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以请求人民法院予以撤销。但在人民法院作出生效判决之前，不影响业主大会、业主委员会决定的约束力。
法律依据：
《民法典》第二百七十七条明确规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。
地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。《物业管理条例》
第十条　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。