房地产、建筑公司怎样才能有效的避税和节税？ 房地产公司如何合理避税

房地产企业如何合理避税？~

房地产企业避税可操方法 一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。
避税具体方法：
一、是预售购房款挂在往来账面：将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃.营业税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。

二、是预收房款开具收据,不开具发.票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款，只给购房者开据《收款收据》，在帐务处理上不做预收处理，或根本就另外记一套流水账，内部掌握。
　　三、是不按照合同约定的时间确认收入。以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。
　　四、是随意调整税款申报数额。有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。
　　五、是钻政策"空子"，不及时清算土地增值税。开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。
　　六、是虚列开发成本,任意扩大成本开支范围,虚列工程成本。企业预收的售楼款甚至收取的全部售房款，不记收入或帐外循环，从而少纳或不纳销售不动产营业税及附加等。
　　七、是以房抵债、商品房自用不按收入原则确认收入。以商品房抵顶工程款，只在与工程队的往来帐上记载，而不做相应的收入调整。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税。
　　八、是扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。
　　九、是降价。无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税。
　　十、是故意拖延项目竣工决算和完工时间,躲避土地增值税清.

在二手房交易时，不少购房者采用“黑白合同”、“假赠与”与“房屋典当”等“规则空白”进行避税的现象时有发生。其实这里隐藏着重重风险。有关专家提醒消费者不要采取不正当的方法避税，这样会给你带来不必要的麻烦。

据了解，一些二手房中介为达到尽快成交的目的，抓住买卖双方的心理，为双方出如何“合理避税”的主意。他们常用的方法是：

一、“有意压低交易价格”买卖双方故意压低房屋实际成交价格，欲达到少缴税的目的。

专家提醒：对于“有意压低成交价”的做法，第一，其违反税收政策，政府对此违规行为也即将加大监管力度，风险性较大；第二，从购房者角度来看，当此房产再次出售时，先行做低的“购买价”将拉大买卖差额，反而再次增加出售成本，得不偿失。

二、假赠予方式。这是二手房买卖双方为达到“避税”目的，本无亲友关系，私下交易后，却以此名义经过公证将房产进行“赠予”。按照目前的政策，赠与过户只需买方缴纳4％契税，而买卖过户如果在5年以内需要缴纳5．5％营业税、2％或4％契税，以及个税。

专家提醒：针对“假赠予”，有关法规规定除公益捐赠不可反悔外，一般公民间的财产赠予，其赠予人可以反悔。

如果在房产交易中，双方表面办理的是“假赠予”，一旦发生纠纷，买房方因缺乏证据很可能得不到法律的支持。

三、“假租赁真交易”。由于房产可免税的年限未到，或干脆为“避税”，买卖双方交易后却不按规定办理缴税、过户、更名等手续，以表面的租赁合同替代交易合同。

专家提醒：假租赁真交易风险很大，一旦发生争执，受害方往往是买房方。

四、“规避第二套房产”。一些中介向投资者建议，夫妻买房，最好只写一个人的名字，这样可以规避第二套房产因非自住而缴税。“由于通知中规定对自住5年以上的惟一用房免税，售房者可在自住房上做文章，比如买房时以父母、儿子或者夫妻双方的一方为产权持有者。”

专家提醒：一旦亲属间出现利益纠纷，则难以理清。

五、“协议延期办理产权变更”。这种避税方式看上去有理有利，但其背后却暗藏着巨大的法律风险，稍不留神，就有可能让二手房买卖双方落得一个“贪小便宜吃大亏”的下场。

专家提醒：一、如果房价大涨，卖房人有可能因此毁约而不再按协议的约定时间去办理房屋过户手续，意图提高房屋的成交价或转售；二、可能到协议约定时间办理房屋过户手续，又出现某些原因而致使过户手续办不了；三、若卖房人背着买主申请补办了产权证，又把房屋卖给第三人并办理了过户手续的话，买主将无法取得房屋所有权。

这些常见的“合理避税”行为都是违法的，而且为当事人留下严重后患。住房是金额巨大的财产，我们在获得时就应合理合法，公民的合法权益才能受到法律保护。如果获得时的程序、方式等违法，一旦发生纠纷，公民势必得不到应有的保护。按总值1％交税费其实并不高，没必要铤而走险。

更多房地产，建筑公司节税避税，税务筹划方案

请关注小编的个人主页

期待您的关注！

房地产、建筑公司节税的几种方法：

（一）固定资产折旧与税收规避

折旧费用提取比例和期限不同，影响所得税课征的多寡和课征时间。据此，公司

可选择适当的折旧政策达到节税的目的。一是利用延长折旧年限而产生的时间差进行节税。二是利用缩短折旧年限而产生的时间差进行节税。这种方法适用于处于成熟期的盈利企业。

（二）用收买亏损公司的方法进行节税

税法中规定亏损准予结转，有盈利的企业收买有累积亏损的注册公司，通过合并（-626）或其他方法，将利润转移到亏损公司账上。也可以改变亏损公司的经营业务，使它和本公司经营同样有利润的业务，利用其累积亏损抵消将来的利润，同样也可以达到节税的目的。

（三）利用税收优惠进行节税

增值税奖励地方财政留存部分的 : 70%-85%

企业所得税奖励地方财政留存部分的 : 70%-85%

个人独资企业可以申请核定征收，核定征收后综合税率最高：3.16%（可以开具专票抵扣增值税，由于是核定征收也不用考虑成本发票，可以解决建筑企业，房地产企业缺成本票问题）

 总部经济注册式招商，不改变企业现有的经营模式和经营地址，

全国各地的房地产开发和建筑企业都可以申请享受！

财政奖励按月兑现，企业当月纳税，财政奖励次月扶持到账，总部经济招商模式，不改变企业现有的经营模式和经营地址，外省市，外区域的企业都可以申请享受。

合理享受地方税收优惠政策，完全合规，合法，合理

（四）选择适当的组织结构形式节税

企业随着业务的不断发展壮大，面临着设立分支机构的选择。分支机构的设立有分公司和子公司两种选择，两者在税收上是截然不同的。分公司不是独立的法人，业务活动、财务由总公司控制，一切法律责任由总公司承担，其利润上缴总公司，由总公司汇总后统一纳税。而子公司是独立法人，独立经营单独纳税，公司不直接对它负法律责任。

建筑类是一个宽泛的行业，涉及的方面很多如：建筑建房、装修、修路修桥、土方工程等各方面。其中建筑业里常年存在的问题除了难以取得进项票成本票等问题外，还有一个就是大量的劳务用工人员的劳务支出，这也会为企业带来一些难题，那么我们怎么来解决这些关于到税务的问题呢：

1、选择适用的纳税人身份

现今2021年的增值税税收政策里，应税服务年销售额累计超过500万的为一般纳税人，小于等于500万的企业为小规模纳税人。其中小规模纳税人有更多的优惠福利，包含减税免税，本来小规模纳税人增值税缴纳比为3%，2020年至今2021年缴纳比仅需缴纳1%。所以选择适合的纳税人身份缴税是很重要的，但是也并不是小规模纳税人优惠政策多就全选择这个，都需根据企业具体情况具体分析。当然如果确实喜欢小规模纳税人，但是公司业务量又比较大，也可通过业务拆分的方式来分开纳税享受小规模纳税人政策。

2、选择适合的供应商

建筑业不可避免的一个环节就是购买材料，选择购买材料的供应商的纳税人身份也会影响到企业的增值税税负。选择一般纳税人供应商可以获得特殊的增值税发票实现减税；选择小规模纳税人供应商的话获得的是小规模纳税人开具的一般增值税发票，这时虽然材料购买价格便宜了但是企业无法获得进项抵扣，到时候面对的税负压力其实是高于材料购入多出的价格的。再改革力度加大后，企业能选择的减税方式其实也是多样化的，现在如果选择小规模纳税人作为供应商，则可以取得税务机关代表小规模纳税人开具的3%的增值税专用发票，购买者可以在当期抵扣进项税额，税率为3%。

3、混合经营的独立核算

自“增值税改革”以来，在原来的增值税率为17%，13%和征收率3% (受疫情的影响，12月31日之前暂时1%)和6%的基础上，增加了6%和11%的两个低税率同时，将纳入增值税试点(8O7)的统一征收率为3%(受疫情的影响，12月31日之前暂时1%)。因此，中国目前的增值税税率体系包括13%，11%，6%和3%，6%。征费率。根据相关税法和政策，在混合经营中，具有不同税率的项目应分别核算，否则将统一采用高税率。因此，在“业务改革和增加”之后，公司应分别对涉及的混合业务进行会计处理，以降低税率减少税负成本。

4、延迟缴税技术

通过税收筹划延期缴税无异于获得无息贷款。因此，企业可以通过计划服务合同等来推迟税收义务的产生，但前提是它们是合法的并且遵守以下税收政策规定：

(1)纳税人提供应税服务并收到销售款项或获得销售收据的日期;如果是首次开具发票，则为开具发票的日

(2)如果纳税人以预收款的形式提供有形动产租赁服务，则其应纳税额将在收到预收款之日发生。

(3)如果纳税人被视为提供应税服务，则应税服务完成之日即发生应纳税额。

(4)发生增值税预扣义务的时间是纳税人的增值税应纳税额发生之日

5、选择政府税收优惠园区

为了推进西部大开发和鼓励新兴城市发展，我国在重庆、江苏、江西、山东等多个省市都设立了总部经济直属园区，欢迎服务行业、建筑行业、文化传媒、软件行业、房地产行业、商贸行业、互联网行业等等企业的入驻，通过享受一定比例的税收扶持来缓解自身的税收压力，同时也能助力这些地方政府的发展。

① 个人独资企业(小规模/一般纳税人)可以申请核定征收，个人生产经营所得税核定征收后为0.5%——2.1%，全国各地的企业都可享受园区税收优惠政策。

举例：

周先生是建筑公司的老板，有一家经营多年的建筑公司，长期从事市政、土方的一些项目，自从营改增以后，一直受困于劳务费用和企业增值税高企的问题。

今年周总新招的财务了解过园区政策，通过梳理成本过后发现，可以到园区注册个人独资企业来进行有效节税（不用缴纳企业所得税），解决高额个人所得税的问题简单快捷还合理合法

② 除此之外，还有有限公司税收优惠政策，主要针对增值税、企业所得税的扶持税收优惠政策：

由案例解析税收优惠政策：

某房地产开发企业营业额在20亿，其中12亿有进项成本票，剩余8亿作为利润，那么这家房地产开发企业正常需要纳税。

增值税:8亿/1.13x13%=9202万

企业所得税:8亿x25%=2亿

股东分红:8亿-2亿=6亿 6亿x20%=1.2亿

附加税:9202万x12%=1104.24万

综合负金额9202万+2亿+1.2亿+1104.24万=4.23亿元;

企业可采用成立新公司、分公司、子公司或者迁移的方式入驻上海、江苏、山东、江西等园区，依据税收的属地原则，当地的园区会对正常纳税的企业给予一定比例的财政扶持补贴。通过总部经济园区招商享受到扶持政策后，企业可享受扶持：

园区对注册企业的增值税以地方留存的70%~90%扶持奖励；（比如100万增值税地方留存50万）

企业所得税以地方留存的70%~90%给予扶持奖励（比如100万所得税地方留存40万）

财政扶持按月返还，当月纳税，次月扶持奖励；

所以通过园区扶持政策，该企业可以降低高达70%以上的税负压力，具体能降低多少就不再从例子中细算。

总之现在园区政策已经成为节税主流，而且节税不等于偷税，是合理合法的，企业只需注册式入驻到园区，不用改变经营地址和经营结构等，方便又快捷。有的企业想更贪心剑走偏锋通过其他方式来节偷税漏税，那么在现今的税务稽查系统下是存活不长久的。

而且企业和政府是合作朋友，都是同一条船上的，能保障安全性和合理合法性。想了解详情或更多税务筹划方案请至“优惠税”公众昊内咨询

你好，你所谓的避税也只是在税法范围内的合法税收筹划。具体涉及房地产企业在组建公司阶段、取得土地阶段、前期开发阶段、建设开发阶段、预售阶段、交付使用阶段、竣工结算阶段、竣工后经营阶段等各阶段税收问题。怎样有效节税，可以说是全过程税务筹划，找专业税务筹划师和律师把握好各阶段环节，具体到律师工作，可以在签订合同环节中，重点筹划和防范，改变只找财务人员想办法的旧思想，因为到了财务阶段，财务人员已经是合同履行环节了，之前合同形成阶段工作若没有做到，财务人员是根本做到无法避税和节税。这个问题涉及问题非常专业，建议找专业律师。

在房地产与建筑这块领域大型企业主要竞争房地产建设或者基础设施建设等大型项目。而中小企业主要竞争建筑装修装饰等分包项目，所以不管建筑的大中小企业，与业界的竞争都是很激烈。
一、房地产与建筑行业有五个特点：
1.项目流动性
2.生产过程繁复
3.工程周期长
4.生产安全问题
5.增值税复杂
二、那么房地产与建筑行业该如何制定计划来解决进项成本等问题。
1.首先，申报纳税主体资格
2.其次，重视采购环节
3.然后，注意兼营和混合销售
4.再者，注意劳务的一环
三、那么针对房地产和建筑这一庞大的产业链，有哪些方法可以适用解决税负问题呢？
1.有限公司返税政策
2.个个体户核定征收
3.自然人税务大厅代开
这也是现在合规性最好的节税方案。

节税的几种方法：
（一）固定资产折旧与税收规避
折旧费用提取比例和期限不同，影响所得税课征的多寡和课征时间。据此，公司可选择适当的折旧政策达到节税的目的。一是利用延长折旧年限而产生的时间差进行节税。二是利用缩短折旧年限而产生的时间差进行节税。这种方法适用于处于成熟期的盈利企业。
（二）用收买亏损公司的方法进行节税
税法中规定亏损准予结转，有盈利的企业收买有累积亏损的注册公司，通过合并或其他方法，将利润转移到亏损公司账上。也可以改变亏损公司的经营业务，使它和本公司经营同样有利润的业务，利用其累积亏损抵消将来的利润，同样也可以达到节税的目的。
（三）利用税收优惠进行节税
国家在颁布每个税种时，都规定了税收的减免，企业可以从纳税人的身份、设立地点、投资方向等方面考虑国家给予的税收优惠政策，决定企业的生产经营行为。
（四）选择适当的组织结构形式节税
企业随着业务的不断发展壮大，面临着设立分支机构的选择。分支机构的设立有分公司和子公司两种选择，两者在税收上是截然不同的。分公司不是独立的法人，业务活动、财务由总公司控制，一切法律责任由总公司承担，其利润上缴总公司，由总公司汇总后统一纳税。而子公司是独立法人，独立经营单独纳税，公司不直接对它负法律责任。