房地产开发企业在进行房地产开发的时候涉及到的税费有哪些？税率是多少？是怎么算的？ 房地产开发企业涉及了哪些税费？

现在房地产开发企业涉及哪些税费?税率是多少？急！~

三、教育费附加 根据北京市税务局转发《北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知》的通知（京税三[1994]217号）的规定：（一）计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额 （二）税率为3%。 计算公式:应交教育费附加额=营业税税额×费率。 四、土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国发[ 1993 ]138 号）规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。（六）税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为 60％。。 根据《关于土地增值税若干征收管理问题的通知》（京地税二[ 1996 ]240 号）规定，对经常发生房地产转让的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其它原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征的土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。其预征率为：预售宾馆、饭店、办公、写字楼的房地产，按预售收入3%的比例预征土地增值税；预售非普通标准住宅、别墅、公寓的房地产，按预售收入2%的比例预征土地增值税；预售其他房地产，按预售收入1%的比例预征土地增值税。五、房产税： 如果企业拥有房产产权的,需缴纳房产税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）的规定，房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。房产税以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。计算公式为:年应纳税额=房产原值(评估值)×(1- 30%)×1.2%。 六、城镇土地使用税 如果企业拥有土地使用权的,需缴纳城镇土地使用税根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令第17号发布）的规定，城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。北京市城镇土地纳税等级分为六级，各级土地税额标准为：一级土地每平方米年税额10元；二级土地每平方米年税额8元；三级土地每平方米年税额6元；四级土地每平方米年税额4元；五级土地每平方米年税额1元；六级土地每平方米年税额0.5元。 七、城市房地产税、外商投资企业土地使用费如果单位属于外商投资企业或外国企业应缴纳城市房地产税、外商投资企业土地使用费。（一）根据《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》（中央人民政府政务院政财字第133号令公布）规定，城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税,税率为1.2%。计算公式为:年应纳税额=房产原值×税率×(1- 30%)。八、印花税根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第11号）的规定，印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。 应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。

一 、取得土地环节
开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。
1、契税
应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%），广州为3%
2、印花税
应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率
印花税税额=土地使用权出让合同金额×5‱
▎依据：广东省契税实施办法、印花税暂行条例
二 、建设开发环节
取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。
1、土地使用税
应纳税额=土地实际占用面积×适用税额
注：广州市规定，取得预售证后不再缴纳土地使用税，将商品房转为自用或出租的除外，其他地区注意当地规定
2、印花税
常见的合同如下：
印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5‱＋建筑安装工程承包合同金额×0.3‱＋借款合同金额×0.05‱
▎依据：穗府[2008]13号
三 、销售环节
取得预售证后进行预售，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。
1、增值税
增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。

提示——被遮挡部分文字为“—预缴税额”。
注：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，适用简易计税。
2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加
预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税（7%或5%或1%）。广州市城建税为（7%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%）。
3、土地增值税（预缴）
预缴税额=（预收款—预缴增值税税款）×预征率
预征率：住宅为2%，非住宅一般为3%或者4%
4、印花税
印花税税额=商品房销售合同金额×5‱
5、企业所得税
销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率（一般为15%）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。

　　房地产开发企业主要涉及的税费有11种：
　　营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税以及契税等。
　　1、营业税
　　⑴税目与税率
　　营业税涉及转让无形资产和销售不动产（包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物）两个税目，税率都是5%。
　　⑵特殊规定
　　转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。（《营业税暂行条例实施细则》第四条）
　　在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
　　以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。2002年12月《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）对这种行为征税办法重新作出规定，自2003年1月1日起，对以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
　　土地租赁和不动产租赁，不按转让无形资产和销售不动产纳税，而是按照租赁业税目纳税。
　　土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。
　　在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
　　⑶纳税地及纳税时间
　　纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。
　　营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
　　纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
　　⑷抵减问题
　　单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
　　单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。（《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》财税[2003]16号）
　　2、城市维护建设税　计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。
　　税率分别为7%、5%、1%。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。
　　计算公式:应纳税额=营业税税额×税率。
　　3、教育费附加
　　教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额 费率为3%。
　　计算公式:应交教育费附加额=应纳营业税税额×费率。
　　4、土地增值税
　　计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。
　　税率为30%、40%、50%、60%，土地增值税预征税率各地区不等。
　　计算公式：应交土地增值税=增值额×费率-速算扣除数-预缴税金
　　5、房产税
　　（1）以房产税原值(评估值)为计税依据，税率为1.2%。计算公式为：
　　房产税年应纳税额＝房产原值（评估值）×（1－30％）×1.2%
　　（2）以租金收入为计税依据的，税率为12%。计算公式为:
　　房产税年应纳税额＝年租金收入×12％
　　6、土地使用税
　　土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
　　7、印花税
　　印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。
　　应纳税额=计税金额*税率,应纳税额=凭证数量*单位税额。
　　⑴开发企业的会计帐簿、营业执照等贴印花税；
　　⑵土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税（《关于印花税若干政策的通知》财税[2006]162号第三条规定，按产权转移书据征收印花税）；
　　⑶在土地开发咨询、施工、采购、房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税；
　　⑷进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，通常在房地产交易活动同时收取；
　　⑸在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，
　　8、企业所得税
　　计税依据：应纳税所得额＝收入总额－准予扣除项目金额
　　税率：
　　⑴企业所得税的税率为25%。
　　⑵非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得，适用税率为20%。
　　⑶符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。
　　⑷国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税
　　⑸外商投资企业和外资企业，过渡期。
　　计算公式：应纳税额＝应纳税所得额×税率
　　9、耕地占用税
　　占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。
　　耕地占用税的税额规定如下：
　　（一）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；
　　（二）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；
　　（三）人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；
　　（四）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。
　　10、个人所得税
　　个人所得税是以个人取得的各项应税所得对象征收的一种税。支付所得的单位或者个人为个人所得税的扣缴义务人,按照税法规定代扣代缴个人所得税,是扣缴义务人的法定义务。
　　房地产企业除了企业通常的个人所得税业务以外，特殊的就是拆迁补偿、挡光或施工补偿、晚交房和晚办产权补偿等各项补偿的涉税情况。
　　11、契税
　　契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。
　　注意：买受方的单位和个人为契税的纳税人。
　　契税以按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据。
　　现行契税税率为3-5%，各地有减半征收的情况。大连市目前土地转让税率为4%，在建工程转让税率为4%，普通住宅转让税率为1.5%，非普通住宅转让税率为4%。
　　应纳税额=房地产成交价格或评估价格*税率。

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。

1、营业税：税率5%。
2、城市维护建设税
计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。 计算公式: 应纳税额=营业税×税率。
3、教育费附加
计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。
计算公式: 应交教育费附加额=营业税×3%。
4、印花税：
（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；
（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据， 税率为万分之五；
（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；
（4）借款合同，税率为万分之零点五；
（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花；
（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。
5、所得税税率为25%
6、房产税：依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。
7、土地使用税：土地使用税每平方米年税额如下：
（1）大城市1.5元至30元；
（2）中等城市1.2元至24元；
（3）小城市0.9元至18元；
（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
8、土地增值税
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括：
（1）取得土地使用权所支付的金额；
（2）开发土地的成本、费用；
（3）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；
（4）与转让房地产有关的税金；
（5）财政部规定的其他扣除项目。税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。