农村自建房不批，翻建老房也不允许，这合规吗？ 售楼部置业顾问对其口头宣传与承诺应不应该承担法律责任？

置业顾问私自代签购房合同面临什么法律责任~

这个得看情节严重程度。如果在没有接受委托人公证委托的情况下，职业顾问没有这个权利。首先这个合同不成立。若造成一方损失的，当事人可以起诉诈骗。合同无效，赔偿损失对业主不产生法律效力。法律分析诈骗罪是指以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。置业顾问是在售楼处通过现场服务引导客户购买。代签购房合同有效，但是应该有授权委托书，而如果没有授权委托书，代签的合同实则属于效力待定的合同，最终合同有没有效，要看委托人是否追认。让别人代签的合同，要注意核对对方的身份，同时，为了避免纠纷，一定要有授权委托书。合同第一页有本人名字和身份证的，后边的签字不要紧，而且，如果是贷款的话，去银行要本人去，银行发现字迹不对也会要求本人在合同上补上签字的。签合同后一个星期到十五天去售楼部拿备案证明。所谓备案证明就是在房产局把这套房落实在购房者的身上，用上边的房屋代码可以查到房子地址和户主资料的。买房子签买卖合同的话如果要委托别人，需要做一个公证委托书才有效，需要去公证处公证。法律依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

　　售楼部置业顾问对其口头宣传与承诺不应该承担法律责任。因为售楼部置业顾问的口头宣传与承诺，还不是商品房的销售广告和宣传资料，仅仅是销售策略，正如应该售货员在吹嘘其商品是全世界最好的由于，口头的推销与书面的销售广告和宣传资料是有区别的。
　　房产买卖合同最后都需要签订书面合同，签订书面合同本身就是双方约定的，当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。因此之前的口头宣传与承诺，如果合同没有规定，购房者签订合同，就是对合同的条款认可。
　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
　　第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
　　根据《中华人民共和国合同法》规定
　　第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
　　法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。

由于各种原因，现如今想申请新宅基地建房越来越难了，部分地方甚至停止审批宅基地了，但如果是拆掉旧房子建新房，相对来说，会简单一些。不过需注意的是，对于一些特殊情况，翻建老房也是不允许的，这些情况建好了也可能被拆!

1、非本集体成员继承的房屋不能翻建

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条和国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的规定，宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的用于修建住宅的集体建设用地。根据相关司法解释，如果继承人是本集体经济组织成员，符合宅基地申请条件的，可以经批准后取得被继承房屋及其宅基地;如果不符合申请条件的，则可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的，如果不愿出卖，则该房屋不得翻建、改建、扩建，待处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。

2、宅基地面积超过地方规定标准不能翻建

按现行法律政策规定，虽然每个地方的宅基地面积标准都不一样，但各地对于农村宅基地面积是有一定标准限制的，有些房子建于七八十年代，甚至更早，虽当时是合法的，但按现在的标准来看，很多房子可能就超过了面积标准，现在如果要重建的话，应按现在要求的面积标准，超过了就不能建。

3、改变土地用途的不能翻建

我国土地实行严格的用途管制制度，农村宅基地是农民家庭住房建设用地，不能改变其用途，比如建成厂房等经营场所那是不允许的。

4、房屋所有权存在争议的不能翻建

宅基地房屋纠纷在农村时有发生，如果老房子的权属不清晰，关联人之间有很大的争议，那么也是不可以进行翻建的。《土地管理法》第十四条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决;协商不成的，由人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

5、不符合规划的房屋不能翻建

根据我国法律规定，农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。有些地方因当地发展需要，土地规划可能发生了变化，如果不符合规划那也是不能翻建的。不过这种情况，可申请新宅基地来建房。

另需注意的是，在很多农民看来，翻建自己的旧房子属于自己的权利，可以“任性”的翻建，想怎么建就怎么建，但事实并非如此。虽然目前对于农村房屋翻建，很多地方并没要求一定要重新办理用地手续，但为了安全起见，大家在翻建房屋前最好重新办理用地手续，并按审批条件依法建房，不要少批多建等。

因为各种原因，当下想自己建房子已经越来越困难，特别是一些发展好人多的村镇。

如今农村土地确权工作已经收尾完成，国家对于宅基地建房管理非常严，农民要建房，先要进行报建申请，办理好相应证件后才能建房，手续不齐全的房子容易面临拆除风险。

需要办理的手续不齐

首先想要建房子的人家，要向村委会提出建房申请；村委会审核同意，签字盖章后，向乡建办提出申请；乡建办工作人员就会到想要建房的人家的家里进行实地踏勘，如果合规，同意建房，则可以领取房屋建设申请表；填写完毕经乡建办签字同意，且乡主管领导签字盖章，核实同意，就可以交县规划建设局审批；审批完成后建房户领取产权证。

流程需要30天左右，这里面的每一个环节有纰漏或者不过关，产权证就下不来，就是无证房屋。完全具备申请宅基地的条件的，就会批准宅基地建房。

很多人不懂得需要申请审批才可以建房子，先自己盖了个房子，然后再申请，这肯定是不行的，当下很多的自建房就是这样的情况，所以许多的农村里的房子是无证房屋。

无证房屋是违法房屋吗？

如果自己家是无证房屋，也不用担心，一般情况下是和有证房屋一样的，如果有拆迁的话才会有不同，无证房屋的赔偿比有证房屋赔偿要少很多。当然具体多少要看当地的赔偿方案。

而且无证房屋不等于违法房屋。违法建筑必须由所在地的规划部门认定，并且以相关权力部门出具的具有法律效力的文书为依据，经过合法认定程序确定的。

无证建筑非经合法主体、合法程序、合适时机的认定，不能直接认定为违法建筑。

农村翻建老房，5种情况不允许。

其实很多地方上很支撑老房子翻建的，首先老房子大颜值低，会影响当地的旅游，招商等，一些地方为了支持老房子翻建还提出了一些优惠政策，其次如果拆迁的话，有证的老房子赔偿会比有证的新房要多一些，不过具体还是要看当地的政策。

但也不是所有的老房子都是可以翻建的。不可以翻建有这5种原因；

1、非本集体成员继承的房屋不能翻建

2、宅基地面积超过地方规定标准不能翻建

3、改变土地用途的不能翻建

4、房屋所有权存在争议的不能翻建

5、不符合规划的房屋不能翻建

由于国家在农村统一开展的土地确权工作已经结束，农民兄弟用地越来越严格，特别是对于自建房，所以农民兄弟还是要了解一些相关的知识和法律，以被不时之需，如果贸然建房，就有可能竹篮打水一场空，浪费辛苦挣来的钱不说，还容易让一家子天天愁眉苦脸，毕竟赚钱就是为了让自己和自己大家人开开心心。

作为一个农民，不论是在外打拼，还是在家乡务农，农民手里一旦有了金钱，它们第一步想的就是盖房子。但是盖房子就需要有宅基地，那些虽然自身家里有土地，但是土地没有审批下来的，这样情况的土地也不能建房子。

如今的宅基地审批条件越来越严格了，可以说是只要不符合一户一宅的话，基本上都不会再审批宅基地的，原因其实就是宅基地越来越珍贵了。如今都是鼓励农民盖新房子拆掉旧房子，因为这样符合宅基地的管理规定，而且还可以最大程度上节约宅基地以及保护土地。一般情况下只要向村集体提出申请，然后说清楚自己拆房子盖房子的原因。

村集体同意之后，再向当地的有关门土地管理部门提交资料进行审批，当地的部门审批完成以后，之后再由相应的国土部门会进行审核和复核，以及现场勘查等多种审核程序确认以后，明确表示对该户拆老房盖新房的要求予以同意之后，相关人员才能动工修建房屋。正常情况下，那些翻盖老房子是较为简单的一种申请方式。

为什么这么说呢？因为以前的房子上已经取得了宅基地原址重建的同意，所以这种审批拆盖房子的事是最容易通过的。正常情况下，一般只要是你的条件满足，证件齐全都会通过建房审批的。因为不管是哪个农民都不会无缘无故的建房子，建房子的费用还是挺高的，而且这也确实是关乎着农村的民生问题。

对于如今新农村建设来说，我们需要统一规划，然后合理利用全部的土地，其实很多人都想着自己盖房子，但是没有经过统一的土地（假宅基地）里面盖房子是不允许的。对于那些不是农村户口的人，或者将自己的的户口迁出在外的人。

农村的土地是属于村集体所有，农民自己对土地也只是拥有使用权，对于那些不是农村户口的，是不会取得农村宅基地建房的，此种情形的政府肯定不给审批！另一种迁出户口的人，简单的说就是等于脱离了本村集体，也不属于本村人口了，这种的也不会获得审批！

 

简单的说，农村建房首先需要经过政府的相关部门审批，批准以后农民就可以在自己申请的宅基地上进行新建房子。但是前提是自身的户口还在村集体中，如果是迁出了不会通过审批了。

现在农村的土地越来越值钱，致使很多农民都想要在宅基地上建房子或者把原有的房屋进行翻修，不过对于那些没有统一的就不能盖房子。对此进行审批宅基地或者在宅基地上盖房子要符合我国相应的法律规定，这样还可以合理的利用我国的土资源，也可以节约我国的土地资源。

农村自建房不批，翻建老房也不允许，是否违规要具体情况具体分析。

随着国家土地管理越来越严格，农村地区申请宅基地已经不像从前那么容易。

从前大家都是想建新房子就能够建，自家的宅基地上当然不用说，甚至在自家分到的农田上都可以建房子。

随着现代国家土地管理制度的健全，我国所有农村土地都已经按照类别、作用登记在册。

现在土地类别变更、使用都要先申请，得到相关部门允许才可以执行。

一、自建新房子

1. 无居住宅所的

如果是农村地区且没有居住宅所的，如果要自建新房子，可以先向所在的集体申请宅基地，得到允许后可以建设新房子。

2. 已经有住宅的

如果申请人在农村地区已经有居住地，想要再新建房子，可能会不被允许。

相关部门会要就现有宅基地方面对申请人进行审核

（1）现有宅基地面积在当地规定范围内的

如果申请人的现有宅基地面积在当地规定的标准范围内的，相关部门会结合申请人再申请的宅基地面积大小进行考量。

（2）现有宅基地面积大于规定范围的

如果申请人现有的宅基地面积大于当地规定的标准范围的，这种有关再建房子的申请将不会被批准。这是相关法律明确规定的。

在农村地区，有很多这种例子。

在过去土地管理还不严格的时候，很多经济条件比较好的家庭建的房子占地面积很大。这些自建房如果按照当地现有的标准，都是超过标准面积的。

因为是已经建好的个人的房子，所以国家不会收回这部分人的房子。但是国家也不允许这部分人再建新房子，因为这对于其他人来说是不公平的。

二、翻新老房子

有些人觉得自己再建新房子无望，所以想要翻新老房子。

在过去，这种做法很寻常，是完全不需要申请的。但是现在在翻新家里的老房子前，你应该先了解以下信息，避免自己辛苦建的房子被拆毁。

1. 不是本集体成员不能翻新本集体的房子

首先要了解农村宅基地在法律上的定义是什么。

农村宅基地在《中华人民共和国土地管理法》中的相关定义是：集体给予本集体组织成员用于住宅建设用途的集体土地。

其中宅基地的使用者必须是本集体的组织成员，如果是非本集体的组织成员不能对本集体的房子进行翻新，即使是继承的。

例如：A继承了某位亲人在C村的一套房子，如果A想要翻新这套房子是不被允许的。不过A可以将这套房子转卖给其他C村的成员，由该村的成员对这套房子进行翻新。

2. 对房子的翻新不能改变该片土地的用途

即房子翻新不能改变土地用途，如果是家里的住宅翻新，翻新后的房子也只能当做住宅使用。

如果将自家的房子翻新成厂房、酒店，就是将这片土地由住宅用途变成了经营类用途，这是不被允许的。

3. 不能违规建设

这里说的违规建设是指住宅翻新不能违反所在集体对于这片土地的规划。最好就是翻新住宅只使用本来占用的宅基地。

例如已经被登记为农田用途的土地，不能用作住宅建设。

过去有些人家里住宅用地不够就会使用家里分到的农田建房子，现在这种做法已经被明令禁止，大家一定不要违规，避免房子最后被拆毁。

综上所述，现在农村地区无论是自建新房还是旧房翻新都要遵循先向集体申请，获得允许后再动工的原则。

如果你对于这个话题还有其他想补充的，欢迎在下方评论区留言告诉我。

这种情况一般是不合规的，只要你是正常的一户一房，没有违反国家的规定，他不批准都是不合规的。