营改增前房地产应交哪些税费？会计分录如何做？ 营改增前后房地产业分别有哪些税应交

营改增前房地产应交哪些税费？税率分别是多少？~

现在的二手房交易中，税费主要包括契税、城市维护建设费、教育附加费、个人所得税、交易手续费、合同印花税、营业税、土地增值税等税种。现行的政策是：
对于购房超过2年（含2年）的普通住房免征营业税；购买不足2年的住房对外出售全额征收营业税；购买超过2年（含2年）的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。目前房地产的营业税主要按5.5%来征收。也就是说，我以100万原价买入一套房屋，又以200万卖掉，营改增之前的营业税为200*营业税税率，而营改增之后税费为：（200-100）*增值税税率。
如果你还不太清楚的话，可以去查一下上海中原地产研究，好像是2016-3-17那一期的，我就是在那里看到的。每天都有新的地产资讯解读。蛮有用的

1、契税：主要是在购买土地的环节，税率3%.计税基础是购买土地的合同金额（可能回加上土地指标款等，具体不知）。
2、印花税：计税基础和税率有很多，一般来讲只要签合同都要按合同金额缴税，各种账簿凭证也要缴税。
3、增值税：税率为11%，应交增值税=销售额*11%-进项税。
4、城建税、教育费附加、地方教育费附加：这个是附加税，计税基础是增值税额，城建费7%，教育费附加3%，地方教育费附加2%（成都税率，各地可能会有差异）
5、土地增值税：分为预缴和清缴两个环节。预缴的时候按照预收款金额缴纳，税率受项目位置、产品类型、地方政府政策影响各地不同。
6、土地使用税：按照土地使用面积缴纳，你交房过后对应面积就不用缴纳。一般来讲按照多少钱一平米计算，具体税率个地方规定不同。
7、房产税：有两种计税防范。从价计征：按照房屋价值的一定比例为计税基础（这个比例各地不一样），税率1.2%。从租计征：按照租金收入的12%计征。一般一年交两次。
8、企业所得税：按照应纳税所得额的25%缴纳。每个季度预缴，每年4月底之前清缴。同时，预收账款要作为收入缴纳企业所得税，各地毛利率规定不同。

　　土地增值税，营业税，印花税，企业所得税。

　　1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　3.一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　4.一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　5.小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　6.小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　7.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

　　8.房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。

　　9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

　　10.个体工商户销售购买的住房，应按照附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条的规定征免增值税。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　11.其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　计提时

　　借：管理费用-税金

　　贷：应交税金--房产税

　　缴纳时

　　借：应交税金--房产税

　　贷：银行存款（或现金）

房地产涉及的税种多了，土地增值税，营业税，印花税，企业所得税，等等。非常复杂，一般人做不了