房地产可行性研究报告由哪个部门审批 房地产项目可行性研究报告的内容和审批程序有哪些

房地产项目的可行性研究报告 具体是由哪些部门参与？是那个部门或者单位来负责编写？~

两种情况 一种是开发商的人自己写 一种是找外面的咨询公司写 大多是第一种 因为其中涉及很多敏感的经济数据
在第一种情况里 开发商一般有个投资管理部门（有的也叫拓展部），主要由他们牵头来写。当然，一份地产项目的可研报告外延很广，需要很多相关部门配合才能完成。比如市场研究部分和产品初步定位需要营销部门、销售部门；产品初步定为和初步设计意向需要规划设计部门；估算成本需要成本部门（有的叫预算部）、财务部门；估算收益需要销售部门、招商部门（如有商业的话）。

由项目建设单位法人代表，通过单位法人代表，通过招投标或委托等方式，确定有资质的和相应等级的设计或咨询单位承担，项目法人应全力配合，共同进行这项工作。可行性研究报告，是项目建设程序中十分重要的阶段，必须达到规定要求，为组织审查、咨询金融等单位评估提供政策、技术、经济、科学的依据，为投资决策提供科学依据。 编制可行性研究报告的主要内容：(1)项目概况；(2)项目建设的必要性；(3)市场预测；(4)项目建设选址及建设条件论证；(5)建设规模和建设内容；(6)项目外部配套建设；(7)环境保护；(8)劳动保护与卫生防疫；(9)消防；(10)节能、节水；(11)总投资及资金来源；(12)经济、社会效益；(13)项目建设周期及工程进度安排；(14)结论；(15)附件。 可行性研究报告的审批：国家计委现行规定审批权限如下：大中型项目的可行性研究报告，按隶属关系由国务院主管部门或省、区、市提出审查意见，报国家计委审批，其中重大项目由国家计委审查后报国务院审批。国务院各部门直属及下放、直供项目的可行性研究报告，上报前要征求所在省、区、市的意见。小型项目的可行性研究报告，按隶属关系由国务院主管部门或省、区、市计委审批。 可行性研究报告后的主要工作：可行性研究报告批准后即国家同意该项目进行建设，列入预备项目计划。列入预备项目计划并不等于列入年度计划，何时列入年度计划，要根据其前期工作的进展情况、国家宏观经济政策和对财力、物力等因素进行综合平衡后决定。建设单位可进行下列工作：（1）用地方面，开始办理征地、拆迁安置等手续。（2）委托具有承担本项目设计资质的设计单位进行扩大初步设计，引进项目开展对外询价和技术交流工作，并编制设计文件。（3）报审供水、供气、供热、下水等市政配套方案及规划、土地、人防、消防、环保、交通、园林、文物、安全、劳动、卫生、保密、教育等主管部门的审查意见，取得有关协议或批件。

　　一、办事项目：

　　总投资在3000万元以下（不含3000万元）且总建筑面积在4万平方米以下（不含4万平方米）的房地产项目可行性研究报告的审批；转报市发改委审批超出上述条件的项目

　　二、办事部门：固定资产投资管理科（城市发展科）
　　上级主管：上海市杨浦区发展和改革委员会
　　办理地点：江浦路549号1101室
　　办理时间：周一至周五 上午8：30－11：30 下午1：30－ 5：30
　　联系电话：65419450-2377
　　传真电话：65890840

　　三、申办所需材料（区批项目送一份、市批项目送二份；文件不全不予受理；有关权证，审查原件收复印件）：
　　（一）需报送的文件与材料：
　　1、报批可行性研究报告的请示（需：投资单位盖章、编文号）
　　2、有资质单位编制的可行性研究报告
　　3、区房地部门《中标通知书》
　　4、区房地部门《国有土地使用权出让合同》、《国有储备土地前期开发费补偿合同》、《国有土地使用条件》
　　5、在招标前，区规划部门对区房地部门征询函的复函意见
　　6、规划部门核发的对建设工程方案审核意见
　　7、企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书、企业章程（新组建的项目公司，原中标单位必须占90%以上股份）、税务登记证
　　8、水、电、气等市政配套意见
　　9、建设项目环境影响评价报告
　　10、项目建设35%资本金证明（银行存款证明、付款凭证或有资质的审计部门验资报告）
　　11、设计方案、另附经规划部门盖章认定的1：500方案总平面设计图一份
　　12、地形图并标明选址意向用地位置
　　13、主要房型图
　　14、业务主管部门审核意见（限制类项目）
　　15、基地面积超过3公顷项目，需提供规划部门批准控制性详规
　　16、动迁商品房项目需另附房屋收购合同
　　（二）可行性研究报告的主要内容：
　　1、总论
　　项目建设背景
　　项目建设依据和理由：结合区域经济发展的现状及规划的功能定位要求，分析和论述项目建设的必要性和依据。
　　2、项目概况
　　包括项目名称、项目法人、建设地点、建设内容、基地现状、建设期、投资估算、资金筹措等基本情况。
　　3、市场分析
　　结合本市、杨浦区和周边市场情况分析研究市场的问题和情况、结构和需求，及本项目的社会效益、经济效益。根据城区规划和产业导向，明确项目的功能定位和形态定位（标准），并对客户对象进行分析。
　　4、建设方案
　　包括主要技术经济指标、总体设计及功能布局、单体设计及功能布局、结构设计、消防、水、电、气、通信及安全防护设计等。
　　5、市政配套与动拆迁
　　市政配套部分包括给、排水，供电，燃气，通讯等配套情况
　　动拆迁部分包括基地现状，动拆迁单位和居民户数，目前进展情况，预计完成情况。动迁居民拆迁计划和安置方案。
　　6、环保、节能与绿化
　　“三废”处理和公共设施、节能措施及绿化规划安排。
　　7、项目法人与项目的经营管理
　　8、劳动就业
　　对该项目建成后就业岗位、未来吸纳劳动就业人员的预测，对岗位名称、用工数量、岗位技能要求、人员年龄要求、文化程度要求的分析。
　　9、工程建设进度计划
　　计划设计期、施工期、投产或使用准备期、正式交付使用期的分析。
　　10、投资估算、资本金及资金筹措
　　11、项目效益评价（包括财务评价、国民经济评价、社会评价）
　　项目财务评价：
　　主要指标：（1）财务赢利能力 投资内部收益率（IRR）
　　财力净现值（NPV）
　　投资回收期
　　（2）财务清偿能力 借款偿还期
　　资产负债率
　　流动比率及速动比率
　　国民经济评论：
　　主要指标：1、经济内部收益率（EIRR）
　　2、经济净现值（ENPV）
　　社会评价：项目建成对区社会、经济、环境影响分析，对区域产业布局、功能提升起到的带动作用。
　　12、研究结论和项目建议
　　结合项目经济、社会、环境效益的评估，对项目能否达到预期的功能作出评价，并对不足之处提出针对性建议。

　　三、办理程序：
　　1、 建设单位向我委上报符合审批条件的项目可行性研究报告。
　　2、 总投资在3000万元以下（不含3000万元）且总建筑面积在4万平方米以下（不含4万平方米）的房地产项目可行性研究报告由我委审批；超出上述条件的项目经我委初审后转报市发改委，带市发改委正式审批后经我委转发。

　　四、办理时限：
　　区批项目在上报有关报告和资料后，经投资科初审文件齐全之日起20个工作日内行文批复或答复；
　　市批项目经投资科初审文件齐全、上报有关报告和资料后，按市发改委有关规定执行。
　　本资料来源于：广州万家物业网

（一）需报送的文件与材料：
1、报批可行性研究报告的请示（需：投资单位盖章、编文号）
2、有资质单位编制的可行性研究报告
3、区房地部门《中标通知书》
4、区房地部门《国有土地使用权出让合同》、《国有储备土地前期开发费补偿合同》、《国有土地使用条件》
5、在招标前，区规划部门对区房地部门征询函的复函意见
6、规划部门核发的对建设工程方案审核意见
7、企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书、企业章程（新组建的项目公司，原中标单位必须占90%以上股份）、税务登记证
8、水、电、气等市政配套意见
9、建设项目环境影响评价报告
10、项目建设35%资本金证明（银行存款证明、付款凭证或有资质的审计部门验资报告）
11、设计方案、另附经规划部门盖章认定的1：500方案总平面设计图一份
12、地形图并标明选址意向用地位置
13、主要房型图
14、业务主管部门审核意见（限制类项目）
15、基地面积超过3公顷项目，需提供规划部门批准控制性详规
16、动迁商品房项目需另附房屋收购合同
（二）可行性研究报告的主要内容：
1、总论
项目建设背景
项目建设依据和理由：结合区域经济发展的现状及规划的功能定位要求，分析和论述项目建设的必要性和依据。
2、项目概况
包括项目名称、项目法人、建设地点、建设内容、基地现状、建设期、投资估算、资金筹措等基本情况。
3、市场分析
结合本市、杨浦区和周边市场情况分析研究市场的问题和情况、结构和需求，及本项目的社会效益、经济效益。根据城区规划和产业导向，明确项目的功能定位和形态定位（标准），并对客户对象进行分析。
4、建设方案
包括主要技术经济指标、总体设计及功能布局、单体设计及功能布局、结构设计、消防、水、电、气、通信及安全防护设计等。
5、市政配套与动拆迁
市政配套部分包括给、排水，供电，燃气，通讯等配套情况
动拆迁部分包括基地现状，动拆迁单位和居民户数，目前进展情况，预计完成情况。动迁居民拆迁计划和安置方案。
6、环保、节能与绿化
“三废”处理和公共设施、节能措施及绿化规划安排。
7、项目法人与项目的经营管理
8、劳动就业
对该项目建成后就业岗位、未来吸纳劳动就业人员的预测，对岗位名称、用工数量、岗位技能要求、人员年龄要求、文化程度要求的分析。
9、工程建设进度计划
计划设计期、施工期、投产或使用准备期、正式交付使用期的分析。
10、投资估算、资本金及资金筹措
11、项目效益评价（包括财务评价、国民经济评价、社会评价）
参考：万家物业网

其实按照国家发改委投资体制改革规定，一般民营企业投资的房地产项目是不需要向发改委，报可研的，只需要向发改委备案，即表示项目已经立项。根据资金来源，建设主体他走的是备案制，不应要求其批可研。批可研一般只有政府投资项目才需要。

发改委

那个给钱你，那就是他批