一个地产售楼员的良心揭秘 离职售楼员揭秘！买房一定要警惕这9类房

揭秘买房“潜规则” 与售楼员斗智斗勇~

在买房过程中，购房者通常会与售楼人员“斗智斗勇”，这些售楼人员通常是经过专业培训的，他们也许伶牙俐齿、也许热情似火、也许开朗健谈......每个售楼人员性格不一却对购房者都产生了很大的影响。他们深谙扬长避短之道，有着独特的销售技巧。因此，购房者在与售楼人员交流时一定要小心谨慎、懂得分辨，在获得关键信息的同时不能掉以轻心，以免被售楼人员忽悠，造成经济损失。
1、学会辨别“房托”
据小编调查，很多楼盘会定期在售楼处举行大/小型的活动，为销售现场营造人气。其实，在活动现场那些购房意向强烈的人往往都不是真正的购房者。除此之外，还有“假销”现象，有一些楼盘会让工作人员假扮购房者，在真正有购房意向的人面前上演“抢房”戏码，与售楼人员一唱一和将楼盘吹得天花乱坠。这样会使真正的购房者产生紧迫感，从而草率决定。
遇到“房托”现象时，购房者一定不能乱了阵脚，如果售楼处人流很多，并不一定是这个楼盘有多么受人关注，在此时，购房者要仔细观察身边人的言行和脸色，分辨出谁是“房托”，才能清清楚楚地看到楼盘的真实面目。
2、好话听一半，其余自己看
在看房期间，很多售楼人员会将楼盘信息或者配套设施夸大甚至虚构，以此来吸引购房者的注意，进而促成交易。然而，这是一个不道德且不负责的销售手段，一时的欺骗终究会被拆穿。有些购房者因太过相信售楼人员的好话，从而导致上当受骗。在买房期间，售楼人员的好话只需要听一半，适当了解基本信息，其余信息购房者可以实地考察，自己去证实。不要一味地相信售楼人员，切记：眼见为实，耳听为虚。
3、不能超出自定的价格底线
其实，在很多楼盘的销售中，都有一个不为人知的折扣底线。有时候因为价钱太高，购房者因价格而犹豫不定时，售楼人员就会想尽办法要来上这“临门一脚”。通常这时候，售楼人员会佯装去找领导“说情”，打出一手人情牌，令购房者难以拒绝。实际上，这个底线政策根本不需要去“说情”或者特别申请。在买房的时候，购房者最好是提前对比自己的经济能力定个价格底线，若遇到合适的楼盘，且售楼人员给出的价格还是超出心理预算时，一定要权衡再三或者再去其他楼盘了解，思虑清楚再做定夺。
4、拒绝“挤压销售”，做个理智的购房者
有这么一个例子：市民吴先生想买一栋小高层，看中一个楼盘之后吴先生去找售楼人员了解信息，然而售楼人员知道吴先生的意向之后，却故意提高边套的价格，其实边套的房采光效果较好，吴先生比较中意，然而售楼人员给出的价格实在令他难以接受，最后无奈，吴先生只好在售楼人员的游说下以较低的价钱买下了中间套。等过了一阵，吴先生发现购买的房子采光不好而且还有质量问题，这才反应过来，自己是被售楼人员忽悠了。
吴先生所经历的就是楼盘销售中开发商常用的伎俩“挤压销售”，所谓的“挤压销售”就是指开发商利用可以利用的对象因素，挤压目的对象，从而促成交易，来促成整个楼盘的去化。通常这种情况下，售楼人员会着重用“性比价高”来“美化”挤压销售中难消化的套型，因此，购房者一定不要被售楼人员迷惑，这些较便宜的套型并非真的便宜，也不会为你所需。
众所周知，买房已成为一门技术活，购房者不仅要和售楼人员“斗智斗勇”还要学会“察言观色”。在买房时，小编建议，不要过多或者过早地透露自己的购房需求；如果询问售楼人员某个问题时，对方的回答含糊不清或者是模棱两可，购房者一定要刨根问底；其次，不要草率达成交易，要多看、多听、多问，谨慎为重，如此，定能买到符合自己心意的好房。
（以上回答发布于2017-02-23，当前相关购房政策请以实际为准）
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买房一定要稳住，千万不能头脑发热。要知道，有些房子是永远不可能升值的，以下9类房子注意了！
一、高房价时期的高层塔楼
产生于高房价时期的塔楼，在建筑构造方面存在缺陷，完全是为了稀释楼面成本与提高利润所为，居住条件并不好。而且在房价飞涨时期，房子的投资功能被夸大，其品质内涵与其他升值相关的因素没有被投资者所考虑或考虑不全，所以这类房子容易贬值或者相对性贬值。
二、地王身边的成品房
地王旁边的房子会因为地王的出现而重新定位，但是房子本身的条件并没有提升。一轮炒房热度过后，地王周边的房子或多或少出现贬值。
三、轨道交通旁边的公寓房
与地王旁边的房子类似，这种公寓房往往带有一定的前瞻性开发，地段价值高于品质价值，而轨道交通能否提升地段价值，还依赖于未来一段时期的发展以及旗舰商业是否引进，未知数比较多，因此容易贬值。
四、质量问题频被曝光的房子
普通购房者花费大半辈子积蓄买的新房，一旦存在质量问题，解决起类是很麻烦的。因此，购房者在前期要注意详细了解楼盘的信息，实地查看相关情况。
五、高架桥旁的房子
随着社会经济的发展，城市交通建设也变的日新月异，最典型的现象就是纵横交错的高架桥增多了，他们在给城市带来交通便利的同时，也带来了一系列的污染问题。因此，买高架桥旁边的房子，一定要慎之又慎。
六、土地前身不好的楼盘
买房前要记得查看土地的前身，毕竟有些土地的前身并不好，例如有些土地前身是化工厂的楼盘，不宜居住。
七、周边治安不好的房子
在影响楼盘当前价值以及升值潜力的诸多因素中，治安毋庸置疑是最基本也是最重要的。
八、变电站或高压电塔旁的房子
这些地方附近的房子会引起心脏病、心血管等疾病，对居住者的身心造成影响。
九、小产权房
小产权房属于不能对外交易的房屋，对外交易不受法律的保护。购房者交付房款后得不到合法的房产，不能确定房屋的产权归属。
小产权房虽然价格便宜，但是产权存在很多的问题，风险巨大。因此，大家要对风险和收益进行选择判断，做出正确的决定。

（以上回答发布于2016-11-17，当前相关购房政策请以实际为准）
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故事主人公：伍新

年龄：29

心得体会：国内开发商缺少一种责任精神，购房人维权总是处于弱势。

转眼2016年接近了尾声，到年底，我入行房地产行业就满一周年了。不瞒您说，我之所以进入这一行业，很大一部分原因是为了方便自己买房，说白了就是作为地产人买房将更加便捷。当初因为这个决定妻子跟我大吵了一架，“放着好好的销售主管不做，非去卖什么房子。”在她看来，房地产销售吃的是青春饭，每天风里来雨里去，不如办公室Officer看着体面。我当时铁定了心想涉足这一行业，但不会长干，等买了房子就撤身。就是在这短暂的一年里，我经历了房地产业种种火爆、乃至疯狂的过程，让我深刻认识到这个行业的水深。

开发商造势，无知的购房人跟风抢房

去年年底我入职了一家中等水平的房地产企业，那时正值楼市淡季，售楼处只有零星的看房人，可以说看房的比买房的人多，去年经历了五次降息，购房人似乎还在期盼“大招”降临，游走在买与不买之间。记得有这么一位看房的大姐，带着她的老公来的，通过观察大姐的言谈举止，我将她列入了“靠谱”的行列，她家目前本地＋外地已经有四套房子，手里还有一些闲钱想着能投资到房产上，这是个敢出手的主儿，我给自己定下目标：两天内签下这单生意。既然她是投资用，地段和户型是首要考虑的，于是我就努力将项目的交通优势和户型特点突出，迎合客户的需求是签单的关键。在看了两处房子后，“靠谱姐”交了定金签了合同，我就这样拿下了第一单生意。

虽然我以前从事的也是销售工作，但是我始终都给自己树立一个原则，那就是不做违背良心的事，不会为了签单欺骗购房人。入行地产界，这小小的原则在巨大的利益面前逐渐出现松动裂痕，直至彻底崩塌。春节后，受契税营业税双降利好的影响，多地楼市转热，甚至出现“日光盘”。当时我所在的楼盘也对外宣称1000套房子，现在卖的只剩下100多套了，消息一发出就引来不少“抢房”的人群，400多套房子不到半天就售罄了，造势的结果让原本一些徘徊在购房边缘的人迅速入市，有的甚至是举家负债买房。有对年轻夫妻，在他们交定金的时候我才知道，他们还在筹集首付款，听到这个消息，我心里有了些许不解：没钱也敢这么抢房，还给我找麻烦。小夫妻中的妻子还挺着大肚子，我也没在说什么，敦促他们赶紧筹集首付金。

有个细节的地方让我对“造势营销”的行为产生了愧疚感，夫妻中的丈夫在付定金，签约时显得格外小心，定金中的百元大钞中夹杂着不少被展平的百元纸币，不难看出来这些钱对他们来说来之不易。原本没啥经济能力买房的他们被“火爆”的热潮吓到了，慌乱之中买了房子。我虽对这种昧着良心赚钱的行为心生不满，但身为公司员工，大家是一条船上的，我只能默认了这种赚钱“捷径”。从购房人的角度看，我其实不建议这种举家负债的买房方式，或许他们的父母为了买房拿出了养老的钱，甚至跑去亲戚家借钱。而其中的导火索，就是“造势营销”，让多少无知的年轻人透支青春、透支父母晚年，挤破头贷款买房。

事实证明，在楼市火热的情况下，并非只有“造势营销”这一个套路。

捂盘惜售，房价就是这么炒高的

听同事说，我们在外地的一个项目在放号的时候承诺了一个开盘时间，但实际上不会在约定时间内开盘，故意延长开盘时间等房价涨高了再卖，这就叫做“捂盘惜售”，这是房地产销售里面常用的套路，目的就是为了制造热销的假象，让购房人觉得房子供不应求，僧多粥少，就能在价格上就可以做文章了。有些项目迟迟不放盘，房价从最初的几千一平方米，在几个月的时间里飙涨一倍。听到这里，我想起来家里有个亲戚的遭遇跟这个如出一辙。他从去年开始就看房子了，当时交了1万排号费，原本说今年3月就开盘，结果到现在都还没有开盘，不仅如此，为了躲避检查，那个项目进行了假认购，对外谎称房子已经卖完了，而销售人员私人承认还有房子，但是单价早已经超过1万元，是去年将近一倍。如果不买的话1万元排号费也不退还，无奈之下，亲戚已经准备通过法律程序解决问题了。

在这提醒各位购房人，开发商收取购房人的排号费后，故意隐瞒不能与购房人签订商品房销售合同的事实，违反了诚实信用原则，造成购房人信赖利益损失，应承担缔约过失责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：

（一）假借订立合同，恶意进行磋商；

（以上回答发布于2017-01-10，当前相关购房政策请以实际为准）

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