认购书 和购房合同 的区别 认购书和购房合同一样吗

买房的认购协议和正式合同有什么区别？~

1、《房屋认购协议书》与《商品房买卖合同》定义不同，购房合同会更正式
《房屋认购协议书》是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。
而《商品房买卖合同》是在房管局交易的时候出示的正式文本，所以会比较正式。
2、《房屋认购协议书》是《商品房买卖合同》之前的一种协议

《房屋认购协议书》是开发商在无法和消费者签署《商品房买卖合同》之前的一种协议。《房屋认购协议书》属于预约，并且购房协议在没有违反行政法规、法律强制性规定的情况下，还必须符合《房屋认购协议书》能够生效的条件。
此外，《房屋认购协议书》也可以发生法律效力，不管是购房者还是开发商都必须按照里面的内容享受权利以及履行义务。
3、《商品房买卖合同》内容更加详细
在《房屋认购协议书》中，假如开发商与业主对于房子的价格、面积、序号等方面做出了明确的约定，那么购房协议就可以提前当作房屋的买卖合同。

而正式的《商品房买卖合同》，只不过是针对购房协议中更为详细的约定，如果购房协议没有具备上面的那些内容，那么就只能作为一份购房意向书，不具备约束力。而购房合同就不同了，它里面的内容会更加详细和正式，不过两者都具有法律效力。
参考资料来源：百度百科-房屋认购协议书

不一样！认购书并不是购房过程中的正式法律文本，在合同法上认购书称之为要约诺，按理说此时购房行为已经成立且有效，但是双方约定后来再签订正式的购房合同，那么，最终的购房法律文本为购房合同，购房合同的效力高于认购书。一般情况下，认购书的内容模糊不具体，但是购房合同的内容要求明确具体，条款清晰具有较强可操作性。总之，最终的购房行为以购房合同内容为准。最后提醒一下，仅仅签订了购房合同并不意味着房子确定的买下来了，物权法规定，房屋作为不动产必须以过户登记作为最终交付的方式，也就是说如果没有过户登记是不能真正拥有房屋所有权的，堤防一屋多卖！

买房须知：认购书 = 购房合同 ？

上次说到签订认购书能不能退定金，但还是有朋友私信问我，认购书上约定了履行义务的具体期限怎么办？明确了让我什么时候交款、开发商什么时候交房？开发商要强制我签合同付款怎么办这些问题归结起来就是，认购书到底算不算购房合同。

1.认购书是购房合同的情形

我之前有过一个案子，业主都因为逾期交房打官司的阶段了，却无法提供购房合同，只有一份认购书，实际上现在各地也有这种情况，买房之后只有认购书，甚至有的地方的业主连认购书都没有，自己签过什么文件手里都没有，问到违约责任、交房日期、办证期限等问题都答不上来，除了知道买了套房大概什么时候能入住什么都不知道，真的是一问三不知。

这种情况下买卖关系形成了吗？要看认购书里的条款具不具备购房合同的主要内容，商品房销售管理办法确定的内容总共有13项，如果都具备就有可能被认定成购房合同：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。

但仅仅有这13项还不够，还有一个重要的条件就是开发商收取了购房款，按照司法解释是应当认定成购房合同的，这种情况下如果想要再退房退钱，就不是退定金适用定金罚则的事情了，而是要通过解除合同完成的。

2.认购书不是购房合同的情形

业主在交定金签认购书的时候，所看到的认购书或认购协议十分详实，上面13项基本都会有，甚至违约责任还特别重，就会让购房业主压力山大，但实际上即便满足上面的13项内容也收受了款项，也有很大概率不会被认定为购房合同，因为认购书最大的作用是：作为预约合同，约定将来某一天双方签订购房合同——认购人同意在支付定金之日起x日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，并签订合同。

除了约定未来签合同的日期，还会有类似这样的条款：双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自行终止。以及定金在什么时间转化成购房款的条款，这些都表明认购书是约定认购意向的约定，最终内容要通过新合同（本约）签订过程中协商确定。两者是独立有具有联系的合同，联系在于都和签订购房协议买卖房屋有关，独立在于认购书指向的是订立买卖合同的行为，而购房合同指向的是所要购买的商品房，所以不论认购书叫商品房认购协议还是商品房买卖合同，只要内容上不是对未来签约行为结果的确定，而是对将来要签合同的约定，都是认购书，一个预备性合同。

3.合同没签成，定金退不退

认购书如何认定，直接关系到定金退不退的问题，业主听到最多的话应该是：你不签合同就是违约，定金是不会退的。但真实情况是任何合同的签订，都是双方协商一致的结果，尽管现在开发商提供的格式条款不会变，业主仍然有权利提出添加或者删除某个条款的权利，如果因为开发商不原因变更条款而没签订合同，这属于在协商过程中未能达成一致，不可归责于任何一方。

最重要的一点，也是对业主震慑最大的认购书条款：购房人已经充分审阅并同意商品房买卖合同的所有条款，若因其要求更改条款未能达成一致的，由购房人承担违约责任，不退还定金。这种条款是剥夺购房人权利的条款，符合法律上认定无效的格式条款，不用因为这个睡不着觉，只要记着预约合同最主要的目的是约定未来要签合同就行，至于怎么签还要协商，分清他们分别指向的是签约行为和具体房屋就可以。

所以说，只要没有签正式购房合同，就还有和开发商协商签合同的机会，也就有退定金的机会，开发商不退定金？没门儿。