「黄果树线路」2020年台湾饭店业务统计

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01市场业绩

台北城市酒店业绩：中端发力抢占市场

高端业绩小幅下滑，低端市场面临挑战

平均房价高于新台币6,000的酒店在2019年遭遇了住宿率和平均房价双双小幅下滑的挑战。这主要是因为以下的几个原因：第一，大部分商务客源受到台湾环境经济影响，商务预算缩减，改用在线或电话会议取代线下商务活动需求。第二，越来越多的企业启用台湾本土化人才，导致商务差旅出差频率减少。第三，从旅游需求来看，新增的旅游客源主要以东南亚或港澳、日韩等旅客为主，消费行为相较于过去的陆客而言，普遍较为保守，实际会选择入住该价格梯次产品的高端需求总量有限。因此，商务和旅游这两大需求的消费特质改变直接导致市场业绩的小幅下滑。

而平均房价介于新台币3,000至6,000的台北城市酒店近年来发展趋于成熟，部分国际和本土品牌的产品均处于成熟运营期，兼具良好的口碑名声和丰富的运营经验。此外，该价格区间的酒店也符合新增的新南向旅客的预算水准。因此，受到这种类型客源的增长，也间接带动了市场住宿率和平均房价的双向提升。

近年来房价定位在新台币3,000以下的酒店面临比较大的运营挑战，明显可以看到该梯次的酒店尝试采取以价换量的策略，期望能通过降价换取住宿率表现，而实际上取得的效果却差强人意。一方面是因为新台币3,000到4,000之间的酒店表现亮眼，既有良好的地理位置，并且产品和服务质量都具备一定的档次，能够展现较高的性价比；另一方面新台币3,000以内的产品也以老牌本土品牌为主，设施陈旧且缺乏亮点。两者结合，导致该价格梯次的酒店市场业绩不尽人意。

从台北城市酒店过去三年的客源结构来看，受惠于政府在旅游观光营销文宣的政策所带动，台湾作为旅游目的地的名声渐增，散客占比有比较明显的提升。相较之下，受到例如曼谷、广州等亚洲新兴会议会展城市崛起的分流，会议团队的占比在城市酒店中下滑明显。就商务协议而言，占比没有明显变化。但值得指出的是，受到整体经济影响，且不少外资企业启用本土人才并调降外籍人才的住宿预算，导致商务协议价逐年下滑。整体来看，台北市场内需不足，重点依赖海外旅游散客及外资企业的商务散客，因此从长远角度考虑，台北城市酒店应重点考虑多元化客源结构，从而更好地规避运营风险。
此外，我们也观察到台北城市酒店以下的市场需求趋势：商务旅客的实际停留时间和出差频率都有减少的迹象；并且到访的旅客年轻化，20-40岁是市场上的主力客源。从旅客来源地来看，受到新南向政策的带动，东南亚、日本、韩国、港澳等旅客的比例增长比较明显，其中又以东南亚旅客的增长幅度最大。另外，台北再访旅客的比例有增多，例如日本或香港的旅客得益于适宜的交通距离，会不定期的选择到台北周末游。而这些周末游除了情侣、朋友或夫妻，也有不少是家庭游。抵台北旅客对于选择酒店也有其关注重点：包括酒店的地点、交通通达性、周边配套设施，酒店品牌、酒店cp值等。并且我们发现初次到访台北的游客行程主要以知名传统旅游景点为主，反观再访台北的旅游散客则会更加重视在地深度体验或选择具备特色、文创理念的园区、店铺等。家庭游旅客则更为倾向空间宽敞的大房型以及亲子游等能够满足全家大小住宿、用餐和旅游需求的项目。

台北服务式公寓：长住需求稳定，主要分布在高端生活区

2015至2018年期间，得益于稳定的长住客源需求，台北服务式公寓市场整体市场住宿率波动极小。但2019年受到经济环境及新开业酒店的冲击，服务式公寓市场住宿率小幅下滑。整体而言，台北的服务式公寓主要集中在天母、信义或大安等商务或高端需求集中，且整体居住生活氛围浓郁的区域。在未来长住需求缺乏大幅增长的情况下，服务式公寓则会需要和酒店竞争短住需求，考虑到地理位置、服务质量和产品特性，未来服务式公寓可能面临一定的竞争压力。

如上图所示，台北服务式公寓的需求主要由项目需求、外派到台需求、个人/第二居所、过渡性需求及散客需求构成。其中项目需求占比最大，平均逗留时间在2个礼拜到1年，其中1至3个月的项目需求最为常见，但受到整体台湾环境经济影响，并且企业的管理层逐渐本土化，导致这类型需求的比例在未来可能下降。第二大的需求为外派到台需求，逗留时间在12个月以上，外派到台需求以外籍家庭为主，较看重生活机能便利性，以1至2年的逗留期较为常见。考虑到公司差旅预算缩减，未来外籍人士的搬迁型需求预计会增长放缓甚至减少。第三大需求为个人/第二居所，以本土企业老板为主或高端白领专业人士为主，对住宿环境和上下班通勤便捷性的要求愈来愈高。这类型需求更偏向租赁地理位置优越，且设施丰富的服务式公寓。此外是一些过渡性需求，可能是在地居民需要搬家产生的长住需求及短住的散客需求。

新增供给：大量供给集中进入

不同定位住宿产品百花齐放

那么通过对台北新增供给的分析，我们可以看到未来的新增供给量将非常大，横跨不同定位，既有国际品牌也有本土品牌。这些新增供给一方面为市场带来竞争威胁，但另一方面也可能通过部分奢华酒店的定位，拉高台北整体平均房价的天花板。
就台北城市需求未来的发展前景而言，台北酒店市场拥有相对稳固的需求基础，且客源国际多元化也驱动着需求总量的增长。但是，新增需求的支付能力不比中国大陆的旅客，且台北酒店市场在短期内将会受到大批涌入的新供给的影响。因此，我们预计在短期内，台北酒店市场可能面临较大的市场住宿率波动，但是长期来看，开业年份较久的酒店在缺乏翻新改造的情况下将逐渐被淘汰，台北酒店市场的供需关系将回归稳定。

台北以外城市酒店业绩：受惠于政府的旅游营销策略及主题游打造，中南部城市热度急升，吸引境外旅客。

按照价格可将台北以外城市酒店分为两大类。新台币3,000至6,000的酒店在2019年受到到中南部城市的政策带动，通过两条不同线路促进旅游经济发展。此外，这些中南部城市也有推出农业观光、宗教观光等多元旅游项目，带动中南部城市酒店的业绩提升。而新台币3,000以下的酒店则主要因为产品质量参差不齐，大部分旅客宁愿选择3,000以上的酒店，这也导致新台币3,000以下的酒店业绩提升空间有限。
整体而言，带动台北以外城市酒店业绩成长的主要因素为：第一，城市在旅游营销的推广上面更为积极和主动。第二，交通营销更为便利，比如台中中进中出的旅游模式策略，吸引国际旅客可直接飞进台中旅游。第三，各种主题旅游项目，提供给旅客丰富的观光住宿选择。最后，通过交通部的旅游补助，刺激本地游客消费。

台湾度假酒店—高端产品

结合目的地营销，竞争优势显著，溢价能力强

平均房价高于新台币6,000的度假酒店在2019年实现了业绩的突破。这主要是因为这个价格梯次的度假酒店在产品设计和服务质量上具有独到之处，享有差异化优势，能够结合城市的旅游营销策略。另外，在我们参考的数据中也有发现部分度假酒店在2019年采用了平均房价为主导的策略，而这也导致市场平均房价水准拉高，但市场住宿率下跌。

台湾度假酒店—中高端产品

契合市场主流需求，业绩稳步攀升

而平均房价介于新台币3,000至6,000的度假酒店整体表现良好，在2019年实现了平均房价和住宿率的双向增长。这主要是因为2019年到访台湾的海外旅客人次新增，而新增的海外旅客又以东南亚、欧美、港澳为主，平均房价介于新台币3,000至6,000的酒店能够更好的迎合这些客源的住宿预算。此外，台湾交通部的旅游补助也吸引了大量本土游客在岛内的度假酒店入住，带动市场住宿率的增长。而受到旺盛的需求带动，市场平均房价也实现了显著的提升。

台湾度假酒店—中低端产品

契合市场主流需求，业绩稳步攀升

反观平均房价低于新台币3,000的度假酒店，这个价格梯次的酒店在2019年则有两种不同的发展策略，其中大体量的度假酒店因为客房数多，需要承接更多需求从而实现健康的住宿率表现。因此在缺乏产品特色的情况下，大体量酒店大多数采用以价换量的策略。相较之下，小体量的度假酒店客房数少，但产品特色和设计风格更具备差异化，因此小体量酒店更注重在提升房价，两种不同的策略也导致整体市场的住宿率上升，但平均房价基本维持不变。

度假酒店市场发展趋势:

产品及品牌的迭代将促进度假市场良性发展

整体而言，度假酒店目前正在经历更新换代的过程，有越来越多高端以上定位的国际度假酒店品牌入驻，例如虹夕诺雅谷关。这些品牌将带动整体度假酒店产品质量的提升并通过丰富的配套设施和稳定的服务质量，营造了沉浸式体验、山林养生度假、亲子游等多元专案，从而将酒店打造为一站式旅游目的地。未来多样化高端国际品牌的进驻将刺激更多高端需求聚集，同时带动平均房价的提升，市场上开业已久的本土产品也逐渐面临竞争力流失的挑战。

02运营效率

收入构成：收入占比与往年基本持平

餐饮收入或成为整体收入提升的潜在机会点

纵观过去三年，台湾酒店仍以客房收入为主要收入来源，2019年客房收入占比为51%。

按照酒店性质可将台湾酒店分为城市和度假酒店两大类。从收入结构上来看，两类住宿产品的餐饮收入占比近年来都有所提升，但度假酒店明显增长幅度更大，这主要是因为新开发的度假酒店档次更高，具备更好的餐饮运营能力，并且度假产品也越来越重视餐饮服务，透过餐饮项目的营销推广，将餐饮作为整体收入来源提升的潜在机会点。

运营效率：新进酒店有效的成本

把控带动整体运营毛利的提升

就运营成本而言，城市酒店在近年来受到新增供给的影响，运营毛利表现稍有下跌。主要因为新开业酒店仍处于业绩爬坡期，业绩表现尚未稳定。而反观度假酒店在2019年受到旺盛的需求带动，并且前两年开业的度假酒店也逐渐步入稳定的运营阶段，能够促进收入增长，而且在成本方面也相对把控得宜，因此运营毛利在2019年实现了明显的提升。

从运营部门的每间售出房平摊人力成本来看，城市酒店在近年来随着新酒店开业，对人员配置的需求越来越高，但专业管理人员有限，大部分酒店需提供更好的待遇和福利来吸引这些人员加入，这也导致城市酒店的人力成本有所增加。反观度假酒店在步入运营稳定期之后，住宿率也有一定提升，从而缩小了度假酒店平摊人力成本。

此外，在未经分配经营开支部分，近年来新进酒店以高端品牌为主，导致了城市酒店的行政及营销业务薪资费用逐年提升。而度假酒店的薪资成本及相关开支逐年下降主要是因为一方面度假酒店大多使用本土人才作为管理层，另一方面新开业的度假酒店体量大于早期开业的本土度假产品，而客房数的增加也使得度假酒店平摊薪资成本缩小。

未经分配经营开支包含了行政、营销业务、工程维修、信息通信、能源等费用。这些费用的固定成本占比较高，过去三年基本上没有明显的变化。因此为了规避运营时的成本压力，酒店在前期开发规模的把控，对于提升运营规模效应至关重要。

03品牌模式

国际品牌凭借品牌及获客管道优势，仍然为台湾的业绩风向标。本土品牌深耕在地市场，乘坐新南向政策顺风车，运营效率突破以往。

台湾酒店品牌可分为国际和本土品牌。目前已进驻台湾的国际品牌以高端全服务型产品为主，过去着重在提升房价表现。但是近年来，受到市场上高端需求减少，市场竞争越加激烈的影响，国际品牌销售策略也在逐步调整，尝试通过更为平衡的住宿率和平均房价来维持收益水准。而本土品牌则是以住宿率为导向，在酒店步入稳定运营期后，产品名声和CP值形象都更加广为人知，因此带动了平均整体业绩表现上扬。

国际品牌和本土品牌的客源结构有所不同。国际品牌凭借酒店集团的知名度、客户忠诚计划以及全球RFP等优势，从而实现更高的商务协议散客占比及更高的溢价水平。而本土品牌大多数以精选服务型产品为主，并且近年来发展迅速，重点捕获预算相对充裕的散客需求。

不同品牌模式的酒店对于不同地区的客源吸引力也有所不同。对比2017和2019年的数据，国际品牌主要锁定台湾本土和日韩的客源。一方面是因为参考酒店中不乏日本品牌，客户粘度高，能够捕获大量日籍客源；另一方面是因为部分欧美国际品牌也深度的挖掘台湾本土及日韩中小型企业的商务协议需求，利用更灵活的协议价格吸引该类型客源，因此有效提高了更多台湾和日韩客源的占比。而本土品牌受惠于观光政策的营销宣传，承接了较多的新南向和欧美等其他区域的旅客，这也导致2019年选择在本土品牌入住的台湾旅客占比有所减少，但港澳和其他国际客源都有所增长。

国际品牌及本土品牌的获客渠道及销售策略有着明显的不同。与2017年相比，2019年国际品牌重点推动官网直接预定，并且通过更为灵活的价格吸引本土公司的企业客户，也因此在这两种通路的占比实现明显的提升。反观本土品牌仍然重点依靠第三方厂商的预定平台，与2017年相比，预定通路从旅游代理商转移至在线旅行社，导致本土品牌的房价深度和国际品牌相比仍有一定提升空间。同时，受到国际品牌的竞争，本土品牌在商务协议客户的部分也有所流失。

经过长年在地的发展和积累，本土品牌已经建立了良好的产品名声和市场口碑，使其毛利率跟国际品牌间的差距不断的缩小。值得指出的是，近几年新的国际品牌酒店持续开业，运营业绩还未达到稳定期，因此随着这些新增国际品牌酒店进入稳定期，毛利率或将有新的呈现。

从坪效的角度来看，国际品牌通过前期有效开发的丰富经验，以及酒店经营多元化的收入来源，实现了较高的坪效业绩表现。

就人工效率而言，可以分别从客房和餐饮部门入手。如下图所示客房部门的人房比较低，且每全职员工可贡献的部门营业额比餐饮部门高。主要是因为客房部门本身的收入占比是略高于餐饮部门的，而餐饮部门的人员编制约等于客房部门的两倍，并且能够承接大会议的酒店对餐饮人员配置的需求更高，因此平摊过后，餐饮人员的部门营业额是相对来说比较低的。

台湾酒店发展历程：随着需求端的转变，台湾酒店的开发和运营适时调整方向，多元化良性发展

2010年以前：彼时台湾和大陆的旅游才刚开放，客源主要是以日本和香港的游客为主力，到访游客的目的主要以观光为主，购物为辅。从城市酒店来看，市场供给是以传统的住宿产品为主，而度假产品也是基于主要景点开发。这个时期台湾本土品牌的酒店也是蓬勃发展的，而国际品牌还未大举进入台湾市场。

2010年至2015年：大陆游客到访台湾观光出游的巅峰时期。在这个阶段，游客更为倾向购物游，重点放在消费和购物。此时许多高端品牌城市酒店非常积极的进入并抢占市场，包括文化东方，W，大仓久和，寒舍艾美，万豪等酒店。度假产品也在这个新增了许多大体量的酒店，大部分都是以接纳团队为主，加剧了酒店间的同质化竞争。

2015年至2020年：受到新南向政策以及台湾本土旅游发展的影响，客源发展更为多元平衡。同时，在旅游目的方面突破了以往扎堆的旅游团，更多自由行和深度游，重点放在在体验并挖掘传统旅游景点以外的特色观光。从城市酒店产品来看，国际品牌的发展也不局限于全服务型高端定位，开放精选和有限服务型产品，包括citizenM和Kimpton，同时也在台北以外城市发力，包括台东喜来登、台南皇冠假日、台中万枫和新板希尔顿。从度假产品来看，近年来国际高端品牌也陆续进驻，例如虹夕诺雅谷关和澎湖福朋喜来登。

04餐饮概览

城市和度假酒店所处不同的酒店生态圈，餐饮在酒店中扮演的角色存在差异，但高效的运作、新颖的专案、优质的出品仍是餐饮的突出重围的关键。

从餐饮收入来看，城市酒店全服务型的高端产品居多，整体餐饮的选择非常丰富，能够承接各类型宴会，并且捕获住店客人和在地居民的用餐需求。而反观度假酒店的产品仍以住房收入为主，餐饮收入则具备一定的提升空间。从每间可供出租客房平摊收入来看，城市酒店虽然普遍客房数较多，但整体餐饮收入也明显较高，因此平摊后的餐饮收入会高于度假酒店。

就分析酒店的餐饮表现而言，上座率是不可或缺的重要指标。同一间酒店的不同餐厅上座率也有较大的差异，因此我们将餐厅分为全日餐厅、中餐厅、特色餐厅和酒吧。其中全日餐厅承担了早餐厅的作用，上座率是所有餐厅中最高的。而城市酒店的酒吧上座率高于度假酒店，一方面是因为酒吧本身的座位数配置较少；另一方面也是因为城市酒店在酒吧的饮质量量、设计、氛围营造以及营销推广都有下更多的功夫。由于度假酒店的餐饮选项相对较少，目前还是以全日餐厅和中餐厅为主，而中餐厅能够实现较高的上座率主要是因为不少度假酒店推出「一泊二食」的专案，大多为早餐和晚餐，而晚餐可安排在中餐厅，这也带动了其上座率。同时，度假酒店能够充分利用当地食材，实现农场到餐桌的餐饮体验，吸引更多顾客上门。另外，度假酒店周围缺乏社会餐饮竞争也是中餐厅能够实现较高上座率的原因之一。

人均消费则是体现一个餐厅出质量量及环境的重要因素。由于台湾酒店的全日餐厅普遍有贩卖餐券的特征，且其营业模式主要是在走量，因此除了三餐也可能用较低的价格开放下午茶吃到饱等模式来延长运营时段。而这也导致全日餐厅的人均消费并不高。而城市酒店的中餐厅和特色餐厅在用料上普遍使用进口食材，且青睐依托高知名度的厨师帮助酒店餐饮打响名声。高成本也转移到更高的定价，因此中餐厅和特色餐厅的人均消费远高于其他餐厅。

城市酒店的餐饮成本占比仅为百分之六十七，看似低于度假酒店的百分之八十二，但这主要是因为城市酒店餐饮收入高，进而成本的占比就相对较小。而度假酒店普遍以客房收入为主，餐饮收入就会低于城市酒店，因此导致成本占比明显比较高。就人员占比来分析，整体餐饮部门除了需要配置内外场员工，同时也需要在更多时段满足顾客的用餐需求，因此餐饮整体人员占比会高于客房部门。

台湾的餐饮业势如破竹的向前创新发展。首先，米其林二代餐厅变得越来越常见，在台湾成功夺星并打响名声的米其林餐厅主厨选择开设新店，并且在菜色、定价或主题风格都可能与原餐厅做出差异化，包括山男Yamasan、Wildwood、Fireplay等餐厅。另外，台式餐酒馆也不断通过融合菜系融合，凸显台湾特色，推陈出新，并在食物的基础上，发展特色酒水饮品搭配，具体包括纯chunmix、台so par餐酒馆、罔式等。此外，面铺风潮也持续维持热度，从贩卖干拌面到文青主题包装的面铺均能够吸引顾客消费。品牌跨界合作也更加常见，例如，黑松沙士+台虎精酿啤酒，肯德基+Krispy Kreme，麦当劳+森永等。通过品牌强强连手，制造话题性产品，在限定周期内提高新产品销量。同时，2020年米其林将台中纳入评鉴范围也反映出台湾具备台北以外的成熟餐饮市场，有望在依托米其林热度，增强台中餐饮的消费力。最后，素食肉风潮也逐渐吹进台湾，随着环境保护意识抬头，预计未来将是素食肉或人造肉概念百花齐放的时代。整体而言，台湾餐饮市场维持一贯的激烈竞争，如何在潮流瞬息万变的市场中保持自身特色、稳定的质量以及成本把控是台湾餐饮业主需要重点思考的问题。

05市场新常态

酒店行业盈利模式单一且脆弱，抗风险能力较弱。新冠疫情不一定常态化，但挑战必定常态化，如何突破单一、薄弱的盈利模式是未来的制胜关键。

酒店业在疫情期间普遍使用了三种做法来应对引擎带来的重创，分别为开源、节流和提升。酒店大多以促销项目的方式开源，具体包括「住一晚送一晚」，赠送的第二个房晚会根据不同酒店，可以灵活选取日期入住。周住/月住项目，相比于单晚入住，折扣力度会比较高。也有跨界合作，入住即免费赠送周遭旅游景点的门票。餐旅结合，入住即免费赠送餐饮抵用券。客房免费升等，房费统一，不分平假日，或是消费额满特定的数值就会赠送等值的折抵券。更加灵活的餐饮业在新常态下也推陈出新，大部分酒店都可以推出外送便当、冷冻熟食真空包、「快速购」快闪店铺，车上购买取餐以及一些到府烹饪的服务。另外，业界联盟也联合推出应对方案，我们也发现台湾有老爷、云郞和西泽通过品牌携手合作，发行了新台币一亿的联合通用券给到旗下员工，并鼓励员工在三大集团旗下酒店住宿使用，刺激消费。而酒店节流的部分，首先以集中排房为主，将入住旅客安排在同一楼层或相近的楼层并关闭其他不营业的楼层，从而降低运营成本。此外，疫情期间也有酒店选择将餐厅关闭或缩短营业时间，仅仅提供早餐和午餐，并关闭下午茶和晚餐时段。提升指的是酒店主要在翻新维修、员工培训和设备升级上进行更多投资，期许在疫情期间能够维持并提升产品质量，并在疫情稳定后提供更加完善和良好的住宿体验。

理解新常态，布局新趋势

在如此新常态下，酒店业需要怎样布局才能引领新趋势？首先在人力资源方面，共享员工可能成为新常态。在市场需求波动明显的情况下，酒店将更为青睐灵活的人员配置和安排，并开放员工与其他企业共享，从而减少人力成本。此外，人员架构调整并采取部门责任制也是一种可以参考的模式，简单来说，每个部门独立经营，独立把控成本，以部门独立负责，担当业务，业绩表现。其次，在忠诚会员计划方面，酒店集团也普遍帮助会员延期积分点数，免费延期住宿奖励，并开放用更少的会员点数兑换更高规格的酒店。同时，酒店也更为关注卫生和安全，包括洲际的Clean Promise和万豪成立的全球清洁委员会均表达对旗下酒店全方位安全的关注和保障。第三，酒店品牌也更加重视网络营销，包括婚礼秀直播、主厨直播、健身在线教学、在线购物、网红和KOL营销推广等举措，通过在线流量运营，搭建长效的品牌平台，帮助酒店在疫情期间仍然能创收并增强品牌影响力。最后，酒店将更为着重信息技术应用和智能化发展，包括自助入住、智能化机器人、声控科技、虚拟科技等科技,并在合适的区域提倡无接触服务，满足未来客源对于酒店卫生和安全入住体验的需求。