0元开公司：“营改增”后转让房屋的注意事项 接转让的门面房，需要注意哪些事项

营改增后，公司房产出售需要交哪些税费~

营改增后，公司房产出售需要交的税费：
一般国家规定费用税收如下：
1，签订买卖合同以后，房改购房需要到当地房管局申报重新测绘：1.36元/平米（买方承担）。
2，地税局：以原始契税票（或当初参加房改时开据的国有住房收入专用收据）开据时间为准，购买未满2年出售的，房主需要缴纳成交价格5.55％的营业税，1％的个人所得税；在2-5年之间的只需缴纳1％的个人所得税；超过5年的不需缴纳费用，但是家庭购买超出1套以上的，仍需缴纳个人所得税。
3，印花税：买卖双方各承担交易价的0.05％总共是千分之一。
4，财政局：契税：交易房价乘以1.5％（买方承担）。
5，房管局：交易手续费6元/平米（买卖双方各3元/平米）产权登记费（即新证工本费80元）买方承担。

　　注意事项：\x0d\x0a　　1、身份证或相关证明。\x0d\x0a　　2、房产证。\x0d\x0a　　了解门面是单位门面还是私人门面。\x0d\x0a　　门面的手续是否齐全。\x0d\x0a　　转让时房子的房照。如果门面有物品双方对物品进行清点双方签字确认。\x0d\x0a　　3、如果是转租。\x0d\x0a　　要看到他们当时签定的原始文件。\x0d\x0a　　要看对方的租房合同是否到期或者即将到期；现在的店主和房东签的是几年的合同。\x0d\x0a　　如果合同没到期，还是按照原来的租金。\x0d\x0a　　如果今年结束，那要和房东签新的合同，就要事先和房东说好价钱。\x0d\x0a　　4、在租赁的期限里需要支付的费用和应有的权利。\x0d\x0a　　A、是不是可以在不通知房主的情况下私自装修房屋。\x0d\x0a　　B、在租赁之后是不是有优先在租赁其房屋的权利。\x0d\x0a　　C、在租赁的时候能不能在涨价。\x0d\x0a　　5、老房子需要去规划局查看是否被拆迁。是否属于政府计划要拆迁的门面。\x0d\x0a　　6、是否有抵押情况。涉及不动产所有权的，最好去房产局了解下房子有没有什么纠纷；和房东重新签合同转移需办理登记。\x0d\x0a　　7、不带照转让：房屋租赁协议（要知道产权是谁的，也就是转让方有没有权力）\x0d\x0a　　8、带照转让：房屋协议、营业执照等证照变更手续。\x0d\x0a　　9、门面经营权的变更：经营权的变更持营业执照到工尚局依法办理注册变更登记手续，并注意是否有遗留债权债务问题．私自转让营业执照不受法律保护。\x0d\x0a　　10、租赁协议的变更应注意与有权出租的人进行，约定清楚租赁期限、租金数额及交付方式、水电费及各种相关税费的承担等主要租赁协议条款。\x0d\x0a　　11、如果租金很高或者门面很大，最好找公证处公证下。\x0d\x0a　　12、债务彻底清算。水电煤气之类的。\x0d\x0a　　13、留下一个特定或者指定的紧急联络人。

不动产转让，是公司实务中可能会碰到的问题，特别是“营改增”之后，有些新出现情况需要大家注意，今天财税君就为大家梳理了20条关于“营改增”过后转让房屋的注意事项。
1.销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
2.转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
3.税率和征收率
（1）一般纳税人适用一般计税方法，转让不动产适用的税率为11%。
（2）一般纳税人适用简易计税方法和小规模纳税人（含其他个人）转让不动产，征收率为5%。
4.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
5.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
6.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
7.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
8.一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
9.一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
10.小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
11.小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
12.其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率向住房所在地主管地税机关申报纳税。
13.北京市、上海市、广州市和深圳市，个体工商户和个人销售购买的住房，将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
14.纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。
上述凭证是指：
（1）税务部门监制的发票。
（2）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。
（3）国家税务总局规定的其他凭证。
15.纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。
16.税收优惠
（1）为配合国家住房制度改革，企业或行政事业单位按房改成本价，标准价出售住房，免征增值税。
（2）个人销售自建自用住房，免征增值税。
（3）个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。（上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。）
17.预缴申报
除其他个人之外的纳税人转让其取得的不动产预缴增值税时，需填写《增值税预缴税款表》向不动产所在地主管税务机关预缴税款。其他个人转让不动产不需预缴税款。
纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
18.销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)，“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。
19.房地产开发企业中的一般纳税人销售其自行开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款、在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用后的余额为销售额。
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
发票开具：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票，本条规定并无开具增值税普通发票的时间限制。
一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。
20.房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。
发票开具：小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。
小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票，本条规定并无开具增值税普通发票的时间限制。
小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。
转让房产涉及的税事，财税君在此也归纳完毕了，大家清楚了吗
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