物业公司如何尽到业主装修的管理义务？

~ 业主装修过程中，物业公司负有什么管理义务，这些义务的履行主要以什么方式和职责内容进行体现，如何评价是否尽到了装修管理的义务，以及可能承担什么样的法律责任和后果，本文对装修管理中物业公司管理法律的防范提出建议，以此供广大物业公司经营时参考。

一、物业公司在装修管理中的特定义务的法律依据

物业公司对业主负的特定义务源于《物业管理条例》第四十六条:“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”以及第五十三条:“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”上述法律法规规定了物业公司在业主装修时其应尽的义务。

二、物业公司在业主装修中法定的管理事项

根据建设部颁发的《住宅室内装饰装修管理办法》，物业公司在业主装修时应尽的义务主要体现以下几个方面:

1 、做好事前管理，即装修前的申报审批签约管理

在业主人住之后，业主或者其授权的住宅使用人如需要对住宅进行装修的必须向物业公司申报登记，由物业公司审批同意并签订住宅室内装饰装修管理服务协议。

装修申报登记应当提供以下材料:(1)房屋所有权证(或者证明其合法权益的有效凭证);(2)申请人身份证件;(3)装饰装修方案;(4)变动建筑主体或者承重结构的装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案;(5)搭建建筑物、构筑物的;改变住宅外立面的在非承重外墙上开门、窗的，应当提交城市规划行政主管部门的批准文件;拆改供暖管道和设施的，需提交供暖管理单位的批准文件;拆改燃气管道和设施的，需提交燃气管理单位的批准文件;改动卫生间、厨房防水层的，应当按照防水标准提交施工方案;(6)委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。

物业公司在收到装修人的申报材料后应及时进行审核，确认无误后与装修人或者装修人及装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议(通常此协议应包含物业公司、装修人、装饰装修企业三方比较适宜)。协议的内容应包括:(1)装饰装修工程的实施内容;(2)装饰装修工程的实施期限;(3)允许施工的时间;(4)废弃物的清运与处置;(5)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求:(6)禁止行为和注意事项;(7)管理服务费用:(8)违约责任;(9)其他需要约定的事项。

指定固定区域为垃圾倾倒处，收缴装修保证金及垃圾处理费用。

2 、做好事中管理，即装修中的检查监督

在此阶段物业公司主要依据签署的《住宅室内装饰装修管理服务协议》展开工作。检查监督主要由装修管理员和客服人员完成。装修管理员主要检查施工单位是否按照申请的内容和设计图纸进行施工，是否影响了公共物业的正常使用功能，是否影响了整个建筑物的结构安全，是否侵犯了其他业主的合法权益等等。在这个阶段，问题通常较多，例如施工单位由于不懂规范野蛮施工;或者在业主的授意下，故意不按设计图纸施工以达到其个人目的，具体表现在擅自拆除承重墙、乱接管线、违章搭建等等。此时，装修管理员应切实履行自己应尽的检查监督义务。客服则主要在日常的“巡楼”检查中，重点对其是否存在消防隐患，违章用电，是否持证作业，有无可疑人员，中否存在治安问题等进行检查。

3 、做好事后管理，即做好装修后的工程验收

工程验收应由物业公司会同装修人、装修企业共同进行，验收的主要依据即工程设计合同约定和相应的质量标准以及《住宅室内装饰装修管理服务协议》，对于在验收中发现的问题依然要求装修人、装修企业限期整改直到最终验收合格。最后由物业管理企业将验收资料存档并办理退还装修保证金等手续。

三、物业公司装修管理的法律实务建议

1 、关于装修保证金。 装修人与装修企业在签订协议时，通常物业公司会要求二者均缴纳一定金额的装修保证金。在工程完工后，经物业公司验收且无装修违章和损坏公共设施及其他业主利益的行为，物业公司退回保证金，否则将从保证金中扣除暗偿费用。这可以在住宅室内装饰装修管理服务协议有关违约责任条款中加以确认，但注意要约定为赔偿费用，而不要体现“罚款”等字样，物业管理企业进行装修管理是一种企业行为，实施的不是行政管理，它不具备行政处罚权。赔偿费用应当用于公共设施的维修，归于维修基金。

2 、关于装修管理服务费用。 物业管理企业进行装修管理，要额外花费一定的人力、物力。而在平常的物业管理费中，并没有包含这部分费用。因此物业管理企业与装修人在签订协议时，要约定这部分费用，并另行收取，并明确约定装修管理服务的内容，例如包括提供建筑物竣工图纸，对装修工程进行咨询建议监督检查等。

3 、不可滥用装修管理权。 实践中有物业公司为制止业主违法装修或者以督促业主缴纳物业费以装修管理为由对业主实施断水断电，从而引发诉讼。供电(水)公司没有授权物业公司实施断电(水)，物业公司无权实施，且供水(电)协议与物业管理方面的协议是两个独立的合同，物业公司行使装修管理应当以物业管理合同为限，不可滥用管理权，否则过度的作为与不作为一样承担赔偿责任。

4 、发现问题及时解决。 装修管理要及时发现问题，及时告知业主，及时解决。阻止违章装行为必须态度鲜明、有错必纠，要注意方式方法做耐心细致的思想工作，物业管理部门自身要熟悉有关法规，并具有建筑工程方面的专业知识，处理问题要有理有据。

5 、相关履责行为留存证据。 一旦业主因为装修问题引发诉讼，物业免责的唯一法宝即为完全履行了法定的义务，因此除了相关的装修登记和装修管理服务协议等材料要妥善留存外，还应当及时做好装修管理员检查和保安巡查等工作记录，以资证明物业公司相关法定义务的履行。

6 、规范装修管理的细节工作。 实践中出现过物业公司将业主房屋钥匙给错，从而导致业主将邻居的房屋当成自己房屋进行装修的赔偿案例。因此，装修管理中的细节众多，除了有足够的法律意识外，物业公司还应当优化管理，关注细节，以防由于管理的疏忽过失承担赔偿责任的事件发生。